Incarico di vendita ad una sola agenzia o avere più agenzie?

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E’ una domanda che mi sono posta anche io quando ho deciso di vendere la mia casa e penso di conoscere i dubbi e le perplessità che si possano avere in un caso e nell’altro.

Avendo vissuto anche in altri Paesi vi posso garantire che il timore della scelta è un fenomeno italiano. Fuori dallo stivale si è sempre pensato come vi dirò a breve.

Torniamo a noi. La signora Maria deve vendere. Viene in agenzia e mi dice che ha deciso di provare a vendere la sua casa con 10… 100… 1000 agenzie, dopotutto, sarà meglio averne 1000 rispetto ad una sola.

In realtà non è cosi.

Poi mi dice di avere paura di dare un incarico di vendita con esclusiva perché la vincolerebbe e non starebbe tranquilla. 

Nel corso dell’articolo vi darò dei suggerimenti su come tutelarvi.

Torniamo a 10, 100, 1000 agenzie…

Intanto vorrei dirvi che questo, con tutta franchezza, è il primo più grande errore che si possa fare dal momento che si decide di vendere casa.

Nella vita e nel lavoro conta molto la fiducia e dal momento che si entra in un’agenzia immobiliare si affida una delle cose più importanti della nostra vita a qualcuno: se non ci si fida meglio non entrare.

Per questo dovrete scegliere bene l’agenzia che rappresenterà il vostro immobile: cercate di capire se è composta di gente seria, rispettosa e soprattutto di agenti immobiliari abilitati a svolgere questo lavoro (quindi con patentino). Che senso ha entrare in un’agenzia e dire “però io l’esclusiva non la do eh!”… tanto vale vendersi casa da soli. Sarebbe come entrare dal dottore e dire “però io le medicine non le prendo eh!”…e allora perché andare dal dottore?!?

Scherzi a parte…

Voglio farvi capire che quando un’agente immobiliare non ha la fiducia del proprietario, il suo immobile senza esclusiva verrà messo in un “cassetto” e tenuto lì per ultimo, da mostrare sempre dopo aver fatto vedere prima tutti gli altri immobili in esclusiva, ovvero quelli di persone che gli hanno dato fiducia.

Oggi il mercato e gli agenti immobiliari sono saturi di immobili in vendita, mentre l’acquirente è più difficile da trovare. Quando reperiamo l’acquirente ,quindi, va da sè che lo teniamo per un’immobile su cui solo noi stiamo lavorando e non lo portiamo dove ci sono altre 10 agenzie che lo pubblicizzano…agenzie che potrebbero anche portarci via quel cliente.

torniamo a quel perché…

Quindi abbiamo detto che il vostro immobile verrà sempre presentato come ultima spiaggia e come riserva, mentre tutti gli altri dati con incarico di vendita con esclusiva verranno prima.

In più c’è il fattore pubblicità:

per quale motivo l’agenzia dovrebbe spendere gli stessi soldi di pubblicità su un immobile che hanno altre 10 agenzie?  Ve lo dico io:non li spende.

Quando effettuate una ricerca in un portale immobiliare e vi trovate di fronte 10 annunci dello stesso appartamento, pubblicizzato da 10 agenzie differenti, non vi fa una brutta impressione? Per quale motivo un’appartamento dovrebbe avere 10 agenzie che lo vendono? E’ per caso un immobile con qualche problema? Perché servono 10 agenzie? I pensieri che si fanno al riguardo sono purtroppo tutti negativi per un acquirente.

Quindi cosa dovrebbe fare la signora Maria? Scegliere un’agenzia che gestisca 10, 100 o 1000 agenzie e che metta l’annuncio online dando la possibilità a tutte le altre agenzie di pubblicizzare l’immobile con metodi differenti (vetrina, giornalino di zona, sito internet, etc…).

Cosa dovrebbe firmare la signora Maria?

Di seguito alcuni suggerimenti su come far impostare un incarico di vendita con esclusiva:

  1. Durata non inferiore ai 3 mesi e non superiore ai 6 mesi. Questo lasso di tempo basta per vedere effettivamente l’andamento dell’immobile sul mercato. Se a fine mandato non è stato venduto, ma vi accorgete che si è lavorato in  maniera seria e professionale ,fate sempre in tempo a rinnovarlo.
  2. Clausola del tacito rinnovo dell’incarico. Quasi sempre presente, si può chiedere che venga tolta ma l’importante è intanto sapere che c’è, altrimenti il contratto si rinnoverà per un ugual periodo per una sola volta alle stesse condizioni.
  3. Penali. Cambiano di contratto in contratto, ma spesso ammontano all’ 80% della provvigione. Come evitarle? Semplice:essendo corretti. Non violate mai l’obbligo dell’esclusività dell’agenzia. In parole povere:
  • Non affidate casa ad altri se un’agenzia ne possiede già l’esclusiva.
  • Non vendete casa per conto vostro durante il mandato se avete l’esclusiva con un’agenzia.
  • Infine cercate di non tornare sui vostri passi se non volete più vendere casa durante l’incarico di vendita con esclusiva.

Tra l’altro, questi sarebbero tutti atteggiamenti scorretti quindi perchè una persona dovrebbe metterli in atto?!?

Mi raccomando quindi, dal momento che decidete di vendere casa, fatelo solo ed esclusivamente con un’agenzia che vi scriva nel contratto che si impegna a collaborare con più agenzie.

Vedrete che alla fine i risultati vi daranno ragione e voi darete ragione a me. E se questo ancora non bastasse a convincervi contattatemi e vi invieró il mio incarico  di vendita depositato in Camera di Commercio di Milano con le clausole sopradescritte.

La responsabilità professionale dell’agente immobiliare

Ricordiamo che quella di agente immobiliare è una particolare categoria di agenti di affari in mediazione che – oltre che nel codice civile – trova una propria disciplina nella legge n. 39 del 1989 e nelle successive norme integrative della stessa.

Bisogna tenere conto che la responsabilità dell’agente immobiliare non è solamente quella inerente alle conseguenze derivanti dalla conclusione di un affare, ma anche quella riconducibile alla mancata conclusione di un accordo in virtù del proprio operato.

Di ambedue questi casi, nella sostanza, si occupa il primo comma dell’art. 1759 del codice civile, a mente del quale il mediatore (e quindi nello specifico anche l’agente immobiliare) è tenuto a comunicare alle parti «le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso». Ovviamente, la norma può trovare applicazione sia nelle ipotesi in cui l’affare si è concluso , che nella circostanza opposta, ovvero quando l’affare non si è concretizzato.

Ciò che l’agente immobiliare deve comunicare sono tutte le circostanze in grado d’influire sulla valutazione e sulla sicurezza dell’affare.

Cosa s’intende per valutazione e sicurezza dell’affare?

Se si sta vendendo un terreno che sarà oggetto di parziale futura espropriazione in ragione della realizzazione in zona di un’opera pubblica, è ovvio che tale circostanza debba essere comunicata. Se in un’abitazione la veranda presente non è stata oggetto di condono, è evidente che il potenziale acquirente debba essere messo a conoscenza del fatto; idem per ciò che concerne la esistenza – o meno – del certificato di agibilità.

Condizione essenziale per il rimprovero – inteso nel senso giuridico del termine – dell’agente immobiliare è che le circostanze non comunicate siano a lui note.

La notorietà delle circostanze è quindi dirimente ai fini della possibile valutazione della responsabilità dell’agente immobiliare.

Quando un elemento inerente all’affare può dirsi noto all’agente immobiliare? Evidentemente quando si può dare prova che lo stesso ne avesse conoscenza. Fino a che punto ci si può spingere nel rimproverargli che ne avrebbe comunque potuto avere conoscenza? Detta diversamente: quale è la misura della diligenza da richiedere all’agente immobiliare e quindi che si andrà a valutare nel caso di controversia?

La giurisprudenza ci informa che è stata affermata la responsabilità del mediatore in ragione dell’omessa «informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi» (Cass. 16 luglio 2010 n. 16623). Tale circostanza, si legge nella sentenza appena citata , legittima il promissario acquirente a non versare la provvigione che sarebbe spettata al mediatore. Il principio va ovviamente applicato guardando il caso specifico: difficile poter ipotizzare una esclusiva responsabilità del mediatore laddove la difformità urbanistica sia tale da potere essere conosciuta anche da un compratore non esperto.

In ogni caso ciò non esime il mediatore dal reperimento di tutte le informazioni utili nell’ottica dell’affare.

È stato poi anche affermata la responsabilità del mediatore che non ha comunicato alle parti l’esistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli per l’affare (Cass. 14 luglio 2009 n. 16382), sebbene tale conclusione sia tutt’altro che unanime (Cass. 7 luglio 2009 n. 15926).

La cedolare secca nella Legge di Bilancio 2018

Nella legge di Stabilità 2018 ,vi è la proroga anche per il biennio 2018-2019 della cedolare secca al 10% per gli affitti a canone concordato.

Alle locazioni di mercato si applica invece l’aliquota standard del 21%.

La cedolare ridotta si applica, secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate, “ai contratti di locazione che, oltre ad essere riferiti a unità immobiliari ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica (Cipe), siano stipulati a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (articolo 9, comma 1, Dl 47/2014)”.

Il contratto di locazione a canone concordato :

  1. è caratterizzato da un canone calmierato, a differenza del canone libero ,che dipende dai prezzi di mercato
  2. può essere utilizzato per i contratti ad uso abitativo, ad uso transitorio e per gli studenti universitari
  3. riguarda le abitazioni di proprietà dei privati concesse in locazione a privati, studenti e cooperative/enti senza scopi di lucro
  4. prevede che il canone non possa superare un tetto massimo stabilito da accordi territoriali tra le principali organizzazioni dei proprietari e degli inquilini
  5. può avere durata pari a :
  • 3 anni + 2 di rinnovo (o 3) per le abitazioni
  • 6 mesi e fino a 3 anni per gli studenti universitari
  • 1 mese e fino a 18 mesi per i contratti transitori

Rent to buy: le cose che devi sapere

1. Cos’è il contratto di rent to buy?

È un tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati oppure non acquistarlo più perdendo l’intero importo versato.

Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

2. Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto”? Entro quale termine potrà decidere di acquistarla?

No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistare il bene, ma non un obbligo.

Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni.

3. Quali sono i vantaggi e i rischi per il venditore?

Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.

Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione). L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri.

4. Il proprietario, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi?

La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa.

5. Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare?

E’ opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari.

6. Il conduttore è tutelato?

Si. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni.

Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

7. Cosa può essere oggetto del rent to buy? Anche gli immobili in costruzione?

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni.

Può avere ad oggetto un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo.

8. Per il rent to buy relativo ad un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore perde il proprio denaro?

No: il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

9. Il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?

Si, la legge è elastica sul punto e prevede la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo come in tutti i contratti preliminari.

E’ anche possibile prevedere la cessione del contratto.

10. Quali imposte si pagano? Il rent to buy è conveniente?

Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente).

Per capire nello specifico la convenienza o meno, chiamami e studieremo assieme tutti i punti a tuo favore e sfavore.

Legge di Bilancio 2018, detrazioni casa

E’ stata approvata e pubblicata in Gazzetta Ufficiale la legge di Bilancio 2018. Di seguito vediamo quali sono tutte le detrazioni per la casa:

  • Bonus ristrutturazioni – Prorogato fino al 31 dicembre del nuovo anno il bonus fiscale del 50% per gli interventi di ristrutturazione delle abitazioni e delle parti comuni degli edifici condominiali.
  • Bonus mobili – Collegato ai lavori di ristrutturazione, viene prorogato il bonus per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici. Per avvalersi del bonus, i lavori devono iniziare dopo il 1º gennaio 2018.
  • Bonus verde – Bonus del 36% per gli interventi di sistemazione a verde delle aree scoperte private degli edifici esistenti,  unità immobiliari, pertinenze e recinzioni, fino a un massimo di spesa di 5mila euro per unità immobiliare.
  • Ecobonus– Prorogata la detrazione per gli interventi di efficientamento energetico degli edifici:
  1. al 50% il bonus per l’acquisto e installazione di infissi, schermature solari e sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie biomassa e caldaie a condensazione di classe A.
  2. al 65% la detrazione per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione  di efficienza pari alla classe A e contestuale all’installazione di sistemi di termoregolazione evoluti.
  3. Introdotta anche la detrazione del 65% per l’acquisto e installazione di micro-generatori in sostituzione di impianti esistenti.
  • Sismabonus– Prorogato il bonus per la messa in sicurezza antisismica delle parti comuni degli edifici condominiali, degli edifici residenziali e produttivi, che, quest’anno, viene esteso anche alle case popolari (riduzione del 50% che puo’ arrivare fino all’85% per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali che non solo riducono il rischio sismico, ma anche riqualificano energeticamente).
  • Cessione credito bonus energia – Estesa l’opportunità di cedere il credito per gli interventi di riqualificazione energetica anche per singole unità immobiliari.
  • Fondo nazionale per l’efficienza energetica – Nasce una sezione per il rilascio di garanzie su operazioni di finanziamento di interventi di riqualificazione energetica, con una dotazione di 50milioni di euro.
  • Detrazione polizze calamità – Detraibili le assicurazioni contro il rischio di eventi calamitosi stipulati sulle singole abitazioni.
  • Fondo demolizione opere abusive – Viene istituito un fondo di 10 milioni (5 per il 2018 e 5 per il 2019) per la demolizione degli edifici abusivi. Viene inoltre istituita una banca dati centralizzata presso il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti sull’abusivismo edilizio.
  • Riqualificazione dimore storiche – Riattivati contributi per interventi conservativi sulle dimore storiche private (10 milioni di euro per il 2019 e 20 milioni di euro a decorrere dal 2020).
  • Cedolare secca canone concordato – Prorogata anche per il prossimo biennio la cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato.
  • Detrazione canoni di locazione studenti fuori sede – Potrà essere richiesta anche nel caso in cui l’immobile sia situato nella stessa provincia di residenza. Nel caso in cui lo studente viva in una zona montana e disagiata, la detrazione potrà essere richiesta anche nel caso in cui la distanza tra luogo di residenza e di studi sia pari ad almeno 50 km.

Rent to buy

Il rent to buy consente di realizzare un acquisto immobiliare in caso di mancanza di liquidità.
È stato introdotto con l’art. 23 della Legge 133 del 2014 e consente all’acquirente di entrare subito nella disponibilità del bene e quindi di utilizzarlo da subito mentre la proprietà mantiene la titolarità sino al saldo totale del prezzo pattuito.

Le fasi:
1- l acquirente consegue il godimento del bene e paga un canone periodico. Va sempre indicata la componente imputabile a canone e quella imputabile a corrispettivo;
2- l’acquirenre acquista la proprietà del bene mediante atto notarile corrispondendo un saldo prezzo al netto degli acconti già versati.

La parte più significativa della normativa è la possibilita di trascrivere il contratto, alla pari di un preliminare notarile.
La trascrizione del rent to buy ha durata di 10 anni ( attualmente il preliminare classico ha una durata massima di 3 anni)

E la manutenzione?
A livello straordinario rimangono a carico della proprietà mentre quelle ordinarie le paga chi utilizza il bene. 

Per il contratto di locazione si può utilizzare la cedolare secca?
Si, se il concedente è un privato e si tratta di immobile residenziale

Percentuale all’agenzia immobiliare

Chi si rivolge all’agenzia immobiliare per la vendita/acquisto di un immobile deve tenere in considerazione, tra i vari costi, la provvigione da pagare per l’attività di mediazione tra le parti. L’ammontare della provvigione varia in base al valore dell’immobile, alla percentuale applicata e alla zona geografica di riferimento.

Quando deve essere pagata la provvigione?
La provvigione serve a remunerare l’attività di mediazione svolta dall’agente immobiliare. Ne deriva che l’agente matura il diritto al compenso già quando le parti stipulano il contratto preliminare di vendita (la proposta accettata e comunicata al proponente è un preliminare di compravendita) quindi per la legge bisogna pagare la provvigione quando la proposta è stata accettata.

La provvigione retribuisce infatti l’attività svolta dal mediatore, non per essere riuscito a far vendere o acquistare un immobile, bensì per aver messo in relazione le parti e averle indirizzate alla conclusione di un affare, indipendentemente dal fatto che questo non si sia poi definitivamente concluso con il contratto di compravendita (perchè una delle parti cambia idea sul vendere o acquistare).

Dunque, l’agente immobiliare viene pagato per la sua attività di mediazione tra le parti interessate alla vendita e all’acquisto di un immobile e, pertanto, il suo compenso è dovuto anche quando, nonostante il compromesso, il contratto finale di compravendita non viene più concluso.

Chi deve pagare l’agenzia?

La provvigione è a carico di entrambe le parti(venditore e acquirente), salvo diverso accordo. È infatti possibile che il contratto preveda che la provvigione sia a carico del solo venditore o del solo acquirente.

La Cassazione ha confermato che l’acquirente dell’immobile deve pagare la provvigione se si è impegnato a farlo con la sottoscrizione dell’accordo, anche quando l’agente che ha fatto incontrare le parti è stato incaricato dal venditore. A prescindere dunque, da chi si è rivolto all’agenzia, conta cosa viene pattuito. La posizione dell’agente è infatti sempre di terza parte, con ruolo di mediatore, tanto nei confronti del venditore quanto nei confronti dell’acquirente.

Provvigione agenzia immobiliare: come si calcola

Per la determinazione della provvigione spettante al mediatore è necessario tenere conto del reale valore dell’affare, che può essere diverso dal prezzo di vendita, anche se ciò non è espressamente convenuto dalle parti, né è previsto dalle tariffe professionali o dagli usi.

In linea di massima, la percentuale sul valore dell’affare oscilla tra il 3% e il 5%. Tuttavia, in base alla zona di riferimento e ai servizi offerti dall’agenzia, la percentuale potrebbe anche essere più elevata. Per esempio, nei centri delle grandi città potrebbe arrivare anche al 7% oltre Iva.

La provvigione dell’agenzia immobiliare comprende, oltre al compenso, il rimborso delle spese sostenute dall’agente (per esempio spostamenti, telefonate ecc.).