Unità immobiliare urbana: cos’è e come viene individuata al catasto

L’unità immobiliare urbana, avente come acronimo U.I.U., è una porzione di fabbricato ( appartamento sito in un palazzo), un intero fabbricato ( scuola, box auto) o un insieme di fabbricati ( ospedale, ufficio pubblico)  che abbiano la stessa intestazione catastale e abbiano autonomia reddituale, ovvero possano produrre reddito.

Ciascuna u.i.u. viene individuata in maniera univoca con tre elementi: fogliomappale ( chiamato anche particella) e subalterno.

A volte il subalterno non è necessario. Infatti , se si è in grado di individuare il bene in maniera univoca (ad esempio quando non ci sono più u.i.u. sovrapposte con un’ unica copertura/tetto) si avrà solo il foglio e il mappale.

Qualsiasi unità immobiliare deve essere censita al catasto nel gruppo e nella categoria di competenza e deve essere intestata alla ditta ( persona fisica o giuridica) che ne ha il possesso ( ovvero ad uno o più proprietari che ha/ hanno diritti reali sul bene).

Il catasto dei fabbricati ha individuato 6 gruppi e all’interno di ogni gruppo troviamo le categorie catastali (A/1, A/2, etc…) . 

Ogni categoria rappresenta un’unità immobiliare.

Un appartamento (quindi un bene che ha un proprio foglio, mappale e subalterno), un box ( censito come C/6 con proprio foglio, mappale e subalterno) e una cantina ( censita come C/2 con proprio foglio, mappale e subalterno) soo 3 unità immobiliari urbane.

Viceversa, se nella stessa visura e planimetria catastale viene riportato l’appartamento e il solaio o la cantina, significa che il solaio o la cantina non saranno stati censiti separatamente come C/2 ma saranno stati censiti nel gruppo A insieme all’immobile. Si avrà un solo foglio, mappale e subalterno in comune tra appartamento e cantina o solaio e quindi sarà 1 sola unità immobiliare urbana.

Ecco l’elenco dei gruppi e delle categorie catastali:

IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA

GRUPPO A (Unità immobiliari per uso di abitazioni e assimilabili: la loro consistenza va espressa in vani)

  • A/1 abitazioni di tipo signorile
  • A/2 abitazioni di tipo civile
  • A/3 abitazioni di tipo economico
  • A/4 abitazione di tipo popolare
  • A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare
  • A/6 abitazioni di tipo rurale
  • A/7 abitazioni in villini
  • A/8 abitazioni in ville
  • A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
  • A/10 uffici e studi privati
  • A/11 Abitazioni o alloggi tipici dei luoghi (trulli, rifugi di montagna, baite, ecc)

GRUPPO B  (Unità immobiliari per uso di alloggi collettivi: la loro consistenza va espressa in metri cubi)

  • B/1 collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme
  • B/2 case di cura ed ospedali
  • B/3 prigioni e riformatori
  • B/4 uffici pubblici
  • B/5 scuole, laboratori scientifici
  • B/6 biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede negli edifici censiti nella categoria A/9
  • B/7 cappelle e oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
  • B/8 magazzini sotterranei per deposito di derrate

GRUPPO C  (Unità immobiliari a destinazione ordinaria commerciale e varia: la loro consistenza va espressa in metri quadri)

  • C/1 negozi e botteghe
  • C/2 magazzini e locali di deposito
  • C/3 laboratori e locali di deposito
  • C/4 fabbricati per arti e mestieri
  • C/5 stabilimenti balneari e di acque curative
  • C/6 stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse
  • C/7 tettoie chiuse o aperte

IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE 

GRUPPO D  (Unità immobiliari a destinazione speciale: in genere fabbricati per le speciali esigenze di un’attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione diversa senza radicali trasformazioni)

  • D/1 Opifici
  • D/2 Alberghi e pensioni
  • D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli simili
  • D/4 Case di cura e ospedali
  • D/5 Istituti di credito, cambio e assicurazione
  • D/6 Fabbricato e locali per esercizi sportivi
  • D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
  • D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale o non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
  • D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio
  • D/10 Fabbricati per funzioni produttive annesse alle attività agricole

IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE 

GRUPPO E  (Unità immobiliari a destinazione particolare che, per le singolarità delle loro caratteristiche, non siano raggruppabili in classi)

  • E/1 Abitazioni per servizio di trasporto terrestri, marittimi ed aerei
  • E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
  • E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
  • E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
  • E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
  • E/6 Fari, semafori, torri per rendere di uso pubblico l’orologio comunale
  • E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico di culto
  • E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia
  • E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo

ENTITA’ URBANE

GRUPPO F (Non hanno alcuna rendita catastale)

  • F/1 Area urbana  – Aree di corte urbana che, per qualche motivo non sono legate ad alcuna unità immobiliare appartenente agli altri gruppi
  • F/2 Unità collabenti  -Unità che in parte o in tutto sono inabitabili: unità parzialmente demolite, distrutte, o che, in ogni caso, non producono reddito
  • F/3 Unità in corso di costruzione  – Unità esclusivamente di nuova costruzione per le quali non risulta ancora ultimata la costruzione. E’ fisiologica una permanenza della categoria negli atti catastali non superiore ai sei mesi
  • F/4 Unità in corso di definizione  – Unità non ancora definite. Devono rappresentare uno stadio temporaneo dell”unità immobiliare (non superiore ai sei mesi)
  • F/5 Lastrici solari
  • F/6 Fabbricato in attesa di dichiarazione

 

L’ importanza di saper leggere una visura catastale

In tanti sottovalutano questo documento, che per me e alcuni professionisti del settore, è fondamentale per estrapolare alcuni dati necessari per una compravendita immobiliare.

La visura catastale è quel documento che viene rilasciato dall’Agenzia delle Entrate e che contiene tutti i dati dell’immobile. 

Vedremo oggi tutti gli elementi che compongono una visura catastale di un immobile censito nel catasto fabbricati (eh si, perché il catasto viene suddiviso in catasto terreni e in catasto fabbricati, ma questo è un altro discorso).

Nella prima riga del documento viene riportato il tipo di visura ( visura per soggetto, visura per immobile, visura per indirizzo, etc…) e subito dopo la data in cui la stessa è stata richiesta.

Sotto c’è una tabella contenente:

– foglio: il territorio comunale viene suddiviso in fogli, identificati con numeri arabi;

– particella o mappale: queste due parole sono sinonime e identificano l’unità immobiliare urbana (appartamento, villa, negozio, box);

– subalterno: è la suddivisione della particella.

Se guardando l’immobile dall’alto non si è in grado di identificare in maniera univoca il bene, pertanto oltre alla particella si avrà bisogno anche del subalterno (succede che si avrà il subalterno nel caso di un appartamento sito in una palazzina mentre NON succede nel caso di una villetta a schiera o nel caso di capannone perché in questi ultimi casi il bene è identificabile con visione dall’alto);

zona censuaria: raggruppamento degli immobili in base ad alcune caratteristiche estimative. Alcune volte non viene inserita;

– microzona: sottozona della zona censuaria. Alcune volte non viene inserita;

– categoria catastale: viene identificata con una lettera ed un numero. È un raggruppamento fatto dal catasto che ha suddiviso tutte le unità immobiliari in 6 gruppi identificati: A, B, C, D, E, F.

Se il vostro immobile ha una categoria catastale A/1 significa che è il primo del gruppo A (immobili residenziali e uffici privati);

Per poter capire meglio dove si trova il vostro immobile potete leggere questo articolo ( metti il link sull articolo sulle unità immobiliari)

– classe: è il livello di pregio dell’immobile e nel catasto dei fabbricati varia da 1 sino ad un numero non definito. La classe 1 è il livello più basso;

– consistenza: è l’unità di misura del nostro immobile e cambia in base al gruppo di appartenenza. Nel gruppo A gli immobili hanno una consistenza espressa in vani, nel gruppo B in mc e nel gruppo C in mq. Gli altri gruppi non hanno una consistenza catastale.

Il vano catastale non corrisponde al numero di stanze dell’immobile ma per maggiori informazioni leggi questo articolo ( metti il link sull articolo sulle unità immobiliari);

– superficie catastale: è stata introdotta in visura il 09/11/2015 in base al DPR 138 del 1998 e si suddivide in superficie totale e superficie escluse aree scoperte;

rendita catastale: è il valore che viene preso e utilizzato come base per il pagamento delle imposte di compravendita e per le imposte comunali e varia in base alla categoria del bene, all’ estensione e all’ubicazione;

note: vengono trascritte alcune modifiche che hanno modificato i dati sopradescritti. Esempio: aggiunta in visura della superficie catastale;

Sotto la tabella viene riportato l’indirizzo dell’immobile e il piano del bene e di eventuali pertinenze.

Esempio: piano 2-5 significa che l’immobile è sito al piano secondo e che c’è una pertinenza al piano quinto (un solaio).

Subito sotto viene riportato l’intestatario (o più intestatari) del bene, con il codice fiscale, luogo e data di nascita e la quota di appartenenza sul bene ( quota di proprietà, nuda proprietà, diritto di abitazione, etc…).

La visura catastale vi da, quindi, un quadro quasi completo del bene. Bisogna confrontare i dati catastali ( foglio, mappale e subalterno)  con quanto è stato riportato nell’ultimo atto di acquisto ( atto di compravendita, successione, testamento, etc…).

È necessario verificare che la superficie catastale sia corretta, così come indirizzo e piano del bene.

Bisogna assolutamente verificare che la persona riportata in visura sia la persona che ha facoltà per poter vendere o cedere il diritto. Questo documento è un punto di partenza per poter cedere un immobile.

Come leggere una planimetria in scala

Avete appena acquistato la vostra casa. È quella che avete sempre sognato e la felicita è a mille. La vostra agenzia immobiliare vi ha fornito le visure ipotecarie e catastali,  i titoli abilitativi e la planimetria catastale.

PLANIMETRIA CATASTALE ?!? Come si può utilizzare questa planimetria che non ha alcuna misura?

Ve lo dico subito: a breve potreste ricavare la lunghezza del muro del bagno, capire la superficie della camera da letto e, perché no, fare una bozza della possibile ristrutturazione.

Non è cosi difficile come sembra perché le planimetrie catastali sono in scala!

Prima di entrare nell’argomento capiamo bene che cos’è effettivamente una scala.

Intendiamo per “scala” quel metodo di rappresentazione mediante il quale, riportiamo su di un foglio, il disegno di un oggetto esistente, nella realtà. Esistono scale di riduzione e scale di ingrandimento.

Nelle scale di riduzione, che si utilizzano nell’edilizia, in architettura e nell’arredamento, il foglio è generalmente molto più piccolo rispetto, ad esempio, ad una casa reale.

Per questo quella casa, deve essere ragionevolmente ridotta nelle sue proporzioni, in maniera tale da poter rientrare nello stesso foglio. La scala che noi utilizziamo dunque, non fa altro che dividere una certa misura reale per un numero o fattore.

Esempio

SCALA 1:100

Per la scala 1:100 si ha che 1 cm misurato con il righello nella planimetria, equivale a 100 centimetri ( 1 metro ovvero 100 centimetri) nella realtà.

Viceversa 10 metri misurati nella realtà corrispondono a 0,1 metri nella planimetria ( 10 metri diviso 100, che è la scala di rappresentazione 1:100 e quindi corrispondono a 10 centimetri)

SCALA 1:50

Per la scala 1:50 si ha che 1 cm misurato con il righello nella planimetria, equivale a 50 centimetri nella realtà ( 0,5 metri ovvero 50 centimetri).

Viceversa 10 metri misurati nella realtà corrispondono a 0,2 metri nella planimetria ( 10 metri diviso 50 e quindi 20 cm).

Le planimetrie catastali in genere hanno una scala di 1:100 o 1:200.

E ora tocca a noi: misuriamo la nostra planimetria catastale.

Prendete la planimetria e iniziate a ricavare delle misure.  Supponiamo che il muro misurato abbia una lunghezza nella carta di 5 centimetri e che la scala di rappresentazione sia 1:200.

Per risalire alla misura reale del segmento misurato devo fare una moltiplicazione:

Misura squadretta × valore scala = misura reale

In numeri:  5 cm × 200 = 1.000 cm ( che corrispondono a 10 metri).

Abbiamo visto come leggere correttamente un disegno in scala.

Ricorda:  assicurati sempre che il tuo disegno sia davvero in scala prima di iniziare a convertire le misure.

 

 

 

 

IMU, TASI, TARI, IUC e la SUPER IMU 2020: le imposte comunali che cambiano continuamente.

Le imposte comunali, volenti o non, sono entrate a far parte del nostro quotidiano da diversi anni. Colpiscono sia i proprietari di casa che gli inquilini ma non sempre ci è chiaro il motivo per cui dobbiamo pagarle. Vediamo di fare un po’ di chiarezza.

L’ IMU (Imposta Municipale Unica), nata per sostituire l’ICI ( imposta comunale sugli immobili), è stata introdotta dal D.Lgs 23 del 2011.

É l’imposta che va pagata sugli immobili di proprietà o su cui si ha un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie). Si paga sulle abitazioni principali di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9), sulle seconde case e su tutti gli altri immobili (ad esempio laboratori, negozi, capannoni, box non di pertinenza dell’abitazione principale). Ci possono essere alcune eccezioni e detrazioni.

Alcuni esempi di eccezione: l’ IMU non  si paga per tutte le prime case, non si paga per i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o dagli imprenditori agricoli.

Alcuni esempi di detrazione: l’IMU potrà essere pagata con aliquota ridotta nel caso in cui l’immobile venga concesso in comodato d’uso oppure per i fabbricati di interesse storico-artistico.

 

La TASI ( tributo per i servizi indivisibili) è stata introdotta nel 2014, dalla Legge n.147 del 2013.

E’ un imposta che si paga per sostenere le spese dei servizi cosiddetti “indivisibili” (l’illuminazione pubblica,

la manutenzione delle strade, la sicurezza, l’anagrafe, ecc…) e deve essere pagata sia dal proprietario che dal detentore dell’immobile (esempio l’inquilino), secondo aliquote e quote stabilite da ogni singolo comune.

Dal 2016, la TASI non è più dovuta sulle abitazioni principali e relative pertinenze. Nel caso di immobili dati in uso a familiari o affittati, quando il soggetto che detiene l’immobile lo utilizza come abitazione principale, la TASI è dovuta solo dal possessore (esempio proprietario) , nella misura stabilita dal comune con il proprio regolamento.

 

La TARI ( Tassa Rifiuti) è stata introdotta, come la TASI, nel 2014, dalla Legge n.147 del 2013.

E’ l’imposta destinata a finanziare i costi relativi al servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti.  E’ dovuta da chiunque possieda o detenga il locale o l’area e, quindi, dal soggetto utilizzatore dell’immobile (esempio l’inquilino). In caso di pluralità di possessori o di detentori, sono tenuti in solido al pagamento.

Nel caso ,invece, di detenzione breve dell’immobile, di durata non superiore a sei mesi (ad esempio un immobile locato con affitti a breve termine), la tassa non è dovuta dall’utilizzatore ma resta esclusivamente in capo al possessore (proprietario o titolare di usufrutto, uso, abitazione o superficie).

 

La IUC ( Imposta Unica Comunale) è un’imposta che era stata introdotta dalla Legge di Stabilità del 2014 e che comprendeva le tre imposte sopracitate e che è stata abolita dal 1 Gennaio 2020 a favore della SUPER IMU 2020.

La SUPER IMU 2020 è una tassa unica sulla casa che unifica l’IMU e la TASI. La TARI, tassa rifiuti, rimane a sè stante.

A pagare l’imposta sono i proprietari di immobili o i titolari di diritti reali di godimento (usufruttuario, usuario, il titolare del diritto di abitazione, l’enfiteuta, il superficiario). Resta l’esenzione per gli immobili destinati come abitazione principale, che non sono di lusso.

Nell’esenzione rientra una pertinenza per immobile e per categoria catastale, cioè: una sola cantina o magazzino (categoria C/2), un solo box (categoria C/6) e una sola tettoia (categoria C/7) che si trovi nella stessa planimetria catastale dell’immobile principale.

Ultima riflessione, ma non meno importante: con l’entrata in vigore della Super Imu 2020 che accorpa IMU e TASI il proprietario dell’immobile dovrà pagare il 100% della tassa mentre precedentemente la TASI veniva richiesta sia al proprietario che agli inquilini.

Cosa sono i vani e come si conteggiano

Molto spesso mi capita che, davanti ad una visura catastale, mi si chieda cosa sono i VANI e perchè la loro casa abbia solo “5,5 vani” piuttosto che “7 vani quante sono le stanze dell’appartamento”.

I vani catastali sono la misura della consistenza degli immobili appartenenti al gruppo A ( residenze e uffici privati) e non corrispondono ai vani fisici delle abitazioni. È bene che lo sappiate subito!!!

I vani catastali sono i locali utili effettivi detti anche vani principali e sono tutti quegli ambienti delimitati tra pavimento e soffitto, racchiusi tra le pareti con accesso indipendente e una finestra. 

I vani principali sono ad esempio: camere, stanze, saloni, soggiorni, ecc.; in linea di massima l’ampiezza di un vano non può superare i 28 mq;

Se un vano supera i 28 mq bisogna calcolare l’ eccedenza di vano.

Esempio: soggiorno di 38 mq vale 1 vano + eccedenza ( 38-28)/28 = 10/28 = 0,36 quindi un soggiorno di 38 mq è pari a 1,36 vani

I vani principali vengono contati un vano

(La cucina viene contata un vano indipendentemente dalla superficie)

Poi esistono i vani accessori diretti che sono ad esempio il bagno, ripostiglio, ingresso, disimpegno, cabina armadio ( tutto quello che compone l’immobile ma non viene conteggiato come vano principale)

Gli accessori diretti vengono contati un terzo di vano.

 

Ed infine, i vani accessori complementari sono solitamente le pertinenze (soffitte, cantine, ecc.) e vengono contati un quarto di vano.

La consistenza viene arrotondata al mezzo vano!

Attenzione: balconi, terrazzi, box auto NON sono verranno conteggiati MAI come vani!

Faccio un esempio per farti capire subito: se dal conteggio della consistenza risultano vani 5,01 si arrotonda a vani 5; se invece dal conteggio della consistenza risultano vani 4,92 si arrotonda a vani 5; così come se dal conteggio della consistenza risultano vani 6,81 si arrotonda a vani 7.

Il segreto per vendere casa ed essere felici è…

Vendere casa ed essere felici è possibile.

Occorre solo un po’ di impegno. Questo è il grande segreto! Non tutti sono disposti a fare minimi sforzi per ottenere grandi risultati.

Non fare lo stesso errore!

 

  • Fai delle belle fotografie al tuo immobile per aumentare la visibilità del tuo annuncio  (io utilizzo una fotografa di interni ad esempio)
  • Prima di fare le fotografie riordina, pulisci e prepara al meglio la tua casa ( io utilizzo una home stager)
  • Valorizza l’immobile che stai vendendo affinché ne venga riconosciuto il reale valore ( Il primo passo è capire esattamente il valore. Ti posso aiutare confrontando il tuo immobile con quelli simili già venduti nella tua zona)
  • Cura la scrittura del tuo annuncio

Questi consigli potranno sembrarti ovvi. Eppure sono il vero e unico segreto per vendere casa velocemente e al miglior prezzo.

E sai perché dico che sono un segreto?

Perché il 90% degli immobili in vendita presenti online, che siano seguiti privatamente o da agenzie immobiliari, non viene valorizzato, non viene fotografato al meglio e neanche descritto a dovere.

Per quale motivo?

Mi sono chiesta molto spesso il motivo di questa “mancanza” e le uniche risposte plausibili che mi sono data sono due:

  • non viene percepita la reale potenza che queste azioni hanno sull’esito della vendita di un immobile, e quindi non vengono fatte;
  • quando si tratta di giudicare casa nostra non riusciamo ad essere oggettivi e molto spesso quello che a noi sembra perfetto, in ordine e sistemato, non lo è per chi vede la nostra casa per la prima volta.

C’è dell’altro…

Se ti chiedessi cosa faresti prima di mettere in vendita la tua auto, molto probabilmente, mi risponderesti: “la laverei, la porterei a lucidare se presenta graffi, cambierei i tappetini” e chissà cos’altro 🙂

Ora soffermati a pensare…

Quanto guadagni dalla vendita di un’automobile usata e quanto guadagni dalla vendita di un immobile? Se per un auto che vendiamo a 10.000€ siamo disposti a investire 200€ per sistemarla prima della vendita, quanto dovremmo essere disposti ad investire per la vendita di un prodotto che di euro ce ne fa guadagnare intorno ai 200.000?

A volte sono sufficienti poche accortezze, altre volte l’intervento deve essere un po’ più sostanziale, ma in entrambi i casi la spesa è nettamente inferiore alle cifre necessarie per una ristrutturazione.

Ti dirò di più: posso fare tutto questo per te a spese mie! Perché io scommetto sul tuo immobile. 

Dati statistici dimostrano che un immobile valorizzato prima di essere venduto rimane sul mercato in media 56 giorni contro i 224 di un immobile messo in vendita così com’ è. E soprattutto, lo sconto richiesto dagli acquirenti scende drasticamente dal 20-12% di media, al 4%.

Detto questo…

Che tu ti avvalga del mio aiuto o che decida di fare in autonomia, il consiglio è sempre lo stesso: AGISCI.

 

 

 

Tabella delle categorie catastali

I – IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA – Gruppo A – B – C

GRUPPO A
A/1 Abitazioni di tipo signorile
A/2 Abitazioni di tipo civile
A/3 Abitazioni di tipo economico
A/4 Abitazioni di tipo popolare
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 Abitazioni di tipo rurale
A/7 Abitazioni in villini
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

 

GRUPPO B
B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme
B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
B/3 Prigioni e riformatori
B/4 Uffici pubblici
B/5 Scuole e laboratori scientifici
B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate

 

GRUPPO C
C/1 Negozi e botteghe
C/2 Magazzini e locali di deposito
C/3 Laboratori per arti e mestieri
C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7 Tettoie chiuse od aperte

 

II – IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE – Gruppo D

GRUPPO D
D/1 Opifici
D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.
D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.

III – IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE – Gruppo E

GRUPPO E
E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.
E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.
E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.
E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.
E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.
E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.
E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

 

IV – ENTITA’ URBANE – Gruppo F

GRUPPO F
F/1 Area urbana
F/2 Unità collabenti
F/3 Unità in corso di costruzione
F/4 Unità in corso di definizione
F/5 Lastrico solare
F/6 Fabbricato in attesa di dichiarazione ( circolare 1/2009)

 

NOTE ESPLICATIVE SUL GRUPPO A

A/1 – Abitazioni di tipo signorile. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.

A/2 – Abitazioni di tipo civile. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.

A/3 – Abitazioni di tipo economico.
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.

A/4 – Abitazioni di tipo popolare. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.

A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi.

A/6 – Abitazioni di tipo rurale.

A/7 – Abitazioni in villini. Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo.

A/8 – Abitazioni in ville. Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario.

A/9 – Castelli, palazzi eminenti. Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. E’ compatibile con l’attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.

A/10 – Uffici e studi privati. Rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all’attività professionale.

A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc…    

 

Note altri gruppi per categorie catastali più particolari

D/7 – Sono quelle strutture costruiti specificatamente per quel tipo di attività a cui sono destinati. Esempi sono i gli impianti per i rifornimenti di carburante o gli impianti industriali.

D/8 – Grandi negozi, centri commerciali.

E/3 – Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche. Un esempio sono le Caserme dei Carabinieri.

F/2 – Unità collabenti – fabbricati fatiscenti, ruderi, unità con tetto crollato e inutilizzabili.

 

IMU e TASI PRIMA CASA: si pagano sino alla richiesta della residenza

L’IMU ( Imposta Municipale Unica) e la TASI ( Tassa sui servizi indivisibili) sono tributi di competenza comunale e si pagano il 16 Giugno e il 16 Dicembre di ogni anno.

Non tutti i proprietari di un immobile sono tenuti a effettuare i versamenti. Infatti la norma prevede che non si paghino le imposte sull’abitazione principale.

Ai fini IMU l’ abitazione principale è quell’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Il che significa che l’Imu andrà pagata con le aliquote corrispondenti decise dal Comune e secondo i codici tributo stabiliti dal Comune sino al momento in cui sarà effettivo il trasferimento della residenza.

E vale lo stesso anche per la Tasi. Nonostante infatti il legislatore non si sia espresso in merito, si intendono estese a questa le regole valide per l’Imu.

Chi paga l’IMU e la TASI nel mese della vendita? 

L’imposta comune si calcola in base agli effettivi mesi di possesso o di effettiva detenzione o anche titolarità del diritto reale sul bene. Il mese si calcola per intero a partire dal 16esimo giorno. I giorni devono essere in pratica almeno 15.

Se si rogita l’immobile il 18 del mese, i tributi per il mese in questione verranno pagato da chi ha avuto il possesso del bene per un periodo più lungo rispetto all’altro soggetto ( quindi il venditore).

Superficie catastale: come si calcola

Stai pensando di comprare o vendere la tua casa e, documentandoti nei diversi blog, hai appena scoperto che dal 09 Novenbre 2015 ogni casa ha la superficie catastale riportata in visura e che durante il rogito deve essere dichiarata così come riportata al catasto?

Ma che cos’è la superficie catastale? Come si calcola? E come faccio a sapere la superficie catastale della mia casa?

Rispondo subito alla tua ultima domanda. Nessun problema se non la sai! Ti dirò come calcolarla da solo ma se non vuoi leggere tutto, chiamami e ti do io la visura catastale con la superficie catastale!

Il calcolo della superficie catastale

La superficie catastale è data dalla somma:

a) della superficie dei vani principali quali soggiorno, camera, studio e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili. In pratica calcola tutti gli spazi interni alla casa, muri interni compresi, al 100%;

b) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, conteggiata

  • al 50% se comunicanti con i vani della lettera a);
  • del 25% se non comunicanti;

c) della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, conteggiata al

  • 30 %, fino a metri quadrati 25, e del 10 % per la quota in eccesso, nel caso in cui siano comunicanti con i vani della lettera a);
  • 15 %, fino a 25 mq, e del 5 % per la quota in eccesso se non comunicanti.

d) della superficie dell’area scoperta che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 %, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2 % per superfici eccedenti detto limite. Per ville e villine è un po diverso questo conteggio, se sei interessato chiamami.

NOTA

Muri

  • muri interni vengono conteggiati al 100%;
  • muri perimetrali esterni vengono conteggiati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm;
  • muri in comune fino ad uno spessore massimo di 25 cm sono conteggiati al 50%.

Locali

Quelli che hanno altezza utile inferiore a 1,50 m, non vengono conteggiati.

Scale, rampe

Sono conteggiati in pianta indipendentemente dal numero di piani collegati.

Arrotondamento

La superficie catastale viene arrotondata al metro quadrato.

Vediamo un esempio:

1. L’appartamento al piano 5° ha un’area di 100 mq, conteggiando tutti i muri interni e i muri esterni come ti ho spiegato sopra;

2. ha una cantina al piano -1 che misura 5 mq:

  • non comunica né con i vani principali né con quelli accessori allora sarà conteggiata al 25% ovvero come 1,25 mq.

3. ha un balcone (non condominiale) che misura 8 mq

  • comunica con i vani principali o con quelli accessori è conteggiato , essendo inferiore a 25 mq, al 30%, ovvero come 2,4 mq.

La superficie catastale totale è data da: 100,00 +1,25 + 2,40 = 103,65 Mq

Vendere casa: cosa fare dopo il rogito

Hai preparato l’immobile per la vendita e in tempi record l’agenzia immobiliare te l’ ha venduto.

Il rogito è stato fissato e rimangono solo alcuni adempimenti da portare a termine.

In ordine i passi da seguire per non aver problemi e vendere la casa senza problemi.

Comunicazione di cessione di fabbricato

Nel caso di vendita a cittadini europei non occorre alcuna comunicazione in quanto la vigente normativa  prevede che basti solo la registrazione del contratto di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate. Non vi preoccupate se ne occuperà il notaio.

Sapete quando siete obbligati a fare la cessione?

Nel caso di vendita a cittadini extracomunitari di cui l’art. 7 del D.Lgs. n. 286 del 1998.

Entro 48 ore (non sono previste proroghe in caso di giorni festivi) dalla vendita della casa e quindi dalla consegna delle chiavi, si deve comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza la comunicazione di cessione del fabbricato, indicando le generalità dell’acquirente:

1. Se il comune è sede di questura deve essere presentata alla questura competente.
2. Se il comune non è sede di questura, la domanda deve essere presentata ai vigili urbani.

C’è una modulistica apposita che deve essere compilata e firmata dalle parti ed è necessario allegare i documenti d’identità della parte acquirente e della parte venditrice.

Adempimenti fiscali

Il venditore deve pagare l’ IMU, la TASI e la TARES relative ai mesi di possesso dell’immobile, quando non esente. Il mese nel quale la titolarità si è protratta solo in parte non è computato in capo al soggetto che ha posseduto per meno di 15 giorni. Quindi se farete il rogito il 10 Gennaio, non avendo superato i 15 giorni di possesso del bene nel mese di riferimento,  siete esentati dal pagamento.

Comunicazione all’amministratore di condominio

Il venditore deve comunicare anche all’amministratore di condominio le generalità dell’acquiremte affinché provveda ad addebitare le spese condominiali allo stesso dalla data del rogito in poi. Il venditore deve inoltre pagare tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, sino alla data di vendita salvo patto contrario.

Disdetta delle utenze

Vanno chiusi i contratti delle utenze relativi all’immobile venduto (gas, luce, acqua, telefono) in alternativa è possibile optare per il subentro in accordo con il nuovo acquirente, richiedendo agli enti fornitori la voltura dei contratti al nuovo proprietario.