CILA: il titolo necessario per le modifiche interne

Buongiorno a tutti.

nei precedenti due articoli ho trattato i titoli abilitativi in generale e vi ho  spiegato cosa sarebbe stato possibile fare senza chiedere alcuna autorizzazione al Comune.

Oggi parliamo del titolo abilitativo maggiormente utilizzato.
Si chiama CILA (Comunicazione inizio lavori asseverata). Essa viene asseverata dal tecnico che presenta la pratica,  ed è una comunicazione da inviare al Comune per poter fare i lavori di manutenzione straordinaria che non modificano la struttura dell’edificio.

Alcuni esempi pratici su  dove si potrebbe utilizzare la CILA sono:
–        Ristrutturazione di interni, quindi spostamento del muro di divisione tra due stanze o la sua eliminazione (ovviamente non si possono spostare o modificare i pilastri o i muri strutturali).

Per intenderci:  generalmente un muro strutturale ha uno spessore di 30 cm mentre il tramezzo di divisione tra due stanze ha uno spessore di 10 cm.

Quindi con questo titolo si può togliere il muro di separazione tra soggiorno o cucina, si può realizzare un antibagno, si può allargare la sala a discapito della camera da letto ( ovviamente è necessario rispettare le disposizioni inerenti la superficie minima richiesta per ogni singola stanza e il rapporto aeroilluminante)

Cos’altro si può fare con la CILA?
–        Si possono fare delle aperture o chiusure tra i due vani ( per creare o chiudere porte interne);

Per quanto concerne la PRESENTAZIONE e le TEMPISTICHE DELLA CILA dobbiamo dire che la CILA è esecutiva già nel momento stesso in cui viene presentata al Comune. Questo significa che i lavori possono iniziare in contemporanea alla sua presentazione ma

C’è un ma 😉 Il comune ha 30 giorni di tempo per chiedere integrazioni al progetto presentato oppure sospendere i lavori. Se dopo 30 giorni non avete ricevuto alcuna comunicazione significa che il progetto è conforme alla normativa.

Al termine dei lavori il tecnico che ha seguito il progetto e i lavori deve comunicare la fine lavori al comune e presentare la nuova planimetria al Catasto per aggiornare la precedente.

Per quanto concerne i COSTI  di una CILA: non ha costi per la presentazione ma solo i diritti di segreteria ( ogni comune ha il suo formulario ma non sono assolutamente elevati) e il costo di un tecnico ( ovviamente varia in base al tipo di intervento che bisogna realizzare)
.
Vi anticipo che la CILA può andare a regolarizzare i lavori che sono stati fatti o sono attualmente in corso  senza aver richiesto nessuna autorizzazione al comune.


Senza la regolarizzazione si tratta di abusi e nel prossimo articolo andremo a vedere come si possono sanare onde evitare complicazioni.


Ora, se dovete fare uno dei lavori sopracitati oppure sono stati fatti senza presentare nulla al Comune e volete regolarizzarli prima della vendita o dell’affitto dell’immobile, chiamatemi o scrivete nei commenti e valutiamo assieme gli step da fare

Per visionare il video: https://youtu.be/oIDkMcQxoPE

Buon lavoro a tutti

𝗟𝗮𝘃𝗼𝗿𝗶 𝗶𝗻 𝗰𝗮𝘀𝗮: 𝗾𝘂𝗮𝗹𝗶 𝗶𝗻𝘁𝗲𝗿𝘃𝗲𝗻𝘁𝗶 𝗽𝗼𝘀𝘀𝗶𝗮𝗺𝗼 𝗳𝗮𝗿𝗲 𝘀𝗲𝗻𝘇𝗮 𝗰𝗼𝗺𝘂𝗻𝗶𝗰𝗮𝗿𝗲 𝗻𝘂𝗹𝗹𝗮 𝗮𝗹 𝗖𝗼𝗺𝘂𝗻𝗲

La burocrazia italiana spesso prende il sopravvento e, per la maggior parte delle persone, non risulta molto chiaro quali siano gli interventi che si possono fare in casa senza dover essere autorizzati dal Comune.

Vediamo il primo titolo abilitativo. Si chiama CIL ovvero COMUNICAZIONE INIZIO LAVORI.
Con questo titolo è possibile realizzare tutti gli interventi di edilizia libera.

Quali sono gli interventi di edilizia libera?

Sono  interventi di manutenzione ordinaria:

  • le tinteggiature interne;
  • le sostituzioni di pavimenti, sanitari o impianti;
  • le tinteggiature delle facciate ( senza modifiche e per “senza modifiche ” intendo che non si può cambiare nemmeno il colore)  e sempre che le impalcature non servano o non occupino suolo pubblico.
  • gli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche (purché non si alteri la sagoma dell’edificio).

A febbraio del 2018 è stato approvato il Decreto delle Infrastrutture-Semplificazioni che contiene un elenco di tutti i lavori che si possono fare in casa senza bisogno di presentare nulla al comune e dei lavori che possiamo fare dandone comunicazione.

Un caso che spesso causa difficoltà interpretative riguarda le tensostrutture e i gazebo.

Le tensostrutture sono quelle opere realizzate con materiali mantenuti in posizione tramite tensione come, ad esempio, teli e plastica per capannoni e serre.

Per poter installare una tensostruttura o un gazebo dovete dare comunicazione al Comune.  Tali strutture devono essere removibili e temporanee ( ovvero avere una durata inferiore a 90 giorni) .

Invece, per la loro manutenzione, la riparazione o la rimozione non occorre dare alcuna comunicazione al Comune.

Per visionare il video: https://youtu.be/eMqAy99S2Ek

Titoli abilitativi in edilizia: schema generale

Cosa sono i titoli abilitativi?

Sono gli strumenti di cui dispongono le amministrazioni ( in particolare le amministrazioni comunali) per disciplinare la realizzazione o modifica delle opere edilizia e in particolare hanno lo scopo di:

  • verificare la conformità dei relativi progetti rispetto agli strumenti urbanistici esistenti
  • prescrivere modi e tempi per la realizzazione delle opere edilizie;
  • imporre il pagamento di eventuali oneri

Attualmente ne esistono 4+1. Ora ve li elenco e nei prossimi articoli andrò a spiegarvi nel dettaglio ogni singolo titolo abilitativo.

Vi ho detto 4 + 1 perché il primo non è un vero e proprio titolo abilitativo.

Il primo titolo abilitativo è il CIL , comunicazione di inizio lavori in edilizia libera e non si tratta di un vero e proprio titolo abilitativo perchè non occorre presentare nulla all’amministrazione. Ovviamente i lavori che si possono fare sono molto limitati.

Gli altri titoli abilitativi sono:

  • CILA: comunicazione inizio lavori asseverata
  • SCIA: segnalazione certificata di inizio attività
  • Super SCIA: segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire
  • PdC: permesso di costruire

 

Unità immobiliare urbana: cos’è e come viene individuata al catasto

L’unità immobiliare urbana, avente come acronimo U.I.U., è una porzione di fabbricato ( appartamento sito in un palazzo), un intero fabbricato ( scuola, box auto) o un insieme di fabbricati ( ospedale, ufficio pubblico)  che abbiano la stessa intestazione catastale e abbiano autonomia reddituale, ovvero possano produrre reddito.

Ciascuna u.i.u. viene individuata in maniera univoca con tre elementi: fogliomappale ( chiamato anche particella) e subalterno.

A volte il subalterno non è necessario. Infatti , se si è in grado di individuare il bene in maniera univoca (ad esempio quando non ci sono più u.i.u. sovrapposte con un’ unica copertura/tetto) si avrà solo il foglio e il mappale.

Qualsiasi unità immobiliare deve essere censita al catasto nel gruppo e nella categoria di competenza e deve essere intestata alla ditta ( persona fisica o giuridica) che ne ha il possesso ( ovvero ad uno o più proprietari che ha/ hanno diritti reali sul bene).

Il catasto dei fabbricati ha individuato 6 gruppi e all’interno di ogni gruppo troviamo le categorie catastali (A/1, A/2, etc…) . 

Ogni categoria rappresenta un’unità immobiliare.

Un appartamento (quindi un bene che ha un proprio foglio, mappale e subalterno), un box ( censito come C/6 con proprio foglio, mappale e subalterno) e una cantina ( censita come C/2 con proprio foglio, mappale e subalterno) soo 3 unità immobiliari urbane.

Viceversa, se nella stessa visura e planimetria catastale viene riportato l’appartamento e il solaio o la cantina, significa che il solaio o la cantina non saranno stati censiti separatamente come C/2 ma saranno stati censiti nel gruppo A insieme all’immobile. Si avrà un solo foglio, mappale e subalterno in comune tra appartamento e cantina o solaio e quindi sarà 1 sola unità immobiliare urbana.

Ecco l’elenco dei gruppi e delle categorie catastali:

IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA

GRUPPO A (Unità immobiliari per uso di abitazioni e assimilabili: la loro consistenza va espressa in vani)

  • A/1 abitazioni di tipo signorile
  • A/2 abitazioni di tipo civile
  • A/3 abitazioni di tipo economico
  • A/4 abitazione di tipo popolare
  • A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare
  • A/6 abitazioni di tipo rurale
  • A/7 abitazioni in villini
  • A/8 abitazioni in ville
  • A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
  • A/10 uffici e studi privati
  • A/11 Abitazioni o alloggi tipici dei luoghi (trulli, rifugi di montagna, baite, ecc)

GRUPPO B  (Unità immobiliari per uso di alloggi collettivi: la loro consistenza va espressa in metri cubi)

  • B/1 collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme
  • B/2 case di cura ed ospedali
  • B/3 prigioni e riformatori
  • B/4 uffici pubblici
  • B/5 scuole, laboratori scientifici
  • B/6 biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede negli edifici censiti nella categoria A/9
  • B/7 cappelle e oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
  • B/8 magazzini sotterranei per deposito di derrate

GRUPPO C  (Unità immobiliari a destinazione ordinaria commerciale e varia: la loro consistenza va espressa in metri quadri)

  • C/1 negozi e botteghe
  • C/2 magazzini e locali di deposito
  • C/3 laboratori e locali di deposito
  • C/4 fabbricati per arti e mestieri
  • C/5 stabilimenti balneari e di acque curative
  • C/6 stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse
  • C/7 tettoie chiuse o aperte

IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE 

GRUPPO D  (Unità immobiliari a destinazione speciale: in genere fabbricati per le speciali esigenze di un’attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione diversa senza radicali trasformazioni)

  • D/1 Opifici
  • D/2 Alberghi e pensioni
  • D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli simili
  • D/4 Case di cura e ospedali
  • D/5 Istituti di credito, cambio e assicurazione
  • D/6 Fabbricato e locali per esercizi sportivi
  • D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
  • D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale o non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
  • D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio
  • D/10 Fabbricati per funzioni produttive annesse alle attività agricole

IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE 

GRUPPO E  (Unità immobiliari a destinazione particolare che, per le singolarità delle loro caratteristiche, non siano raggruppabili in classi)

  • E/1 Abitazioni per servizio di trasporto terrestri, marittimi ed aerei
  • E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
  • E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
  • E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
  • E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
  • E/6 Fari, semafori, torri per rendere di uso pubblico l’orologio comunale
  • E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico di culto
  • E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia
  • E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo

ENTITA’ URBANE

GRUPPO F (Non hanno alcuna rendita catastale)

  • F/1 Area urbana  – Aree di corte urbana che, per qualche motivo non sono legate ad alcuna unità immobiliare appartenente agli altri gruppi
  • F/2 Unità collabenti  -Unità che in parte o in tutto sono inabitabili: unità parzialmente demolite, distrutte, o che, in ogni caso, non producono reddito
  • F/3 Unità in corso di costruzione  – Unità esclusivamente di nuova costruzione per le quali non risulta ancora ultimata la costruzione. E’ fisiologica una permanenza della categoria negli atti catastali non superiore ai sei mesi
  • F/4 Unità in corso di definizione  – Unità non ancora definite. Devono rappresentare uno stadio temporaneo dell”unità immobiliare (non superiore ai sei mesi)
  • F/5 Lastrici solari
  • F/6 Fabbricato in attesa di dichiarazione

 

L’ importanza di saper leggere una visura catastale

In tanti sottovalutano questo documento, che per me e alcuni professionisti del settore, è fondamentale per estrapolare alcuni dati necessari per una compravendita immobiliare.

La visura catastale è quel documento che viene rilasciato dall’Agenzia delle Entrate e che contiene tutti i dati dell’immobile. 

Vedremo oggi tutti gli elementi che compongono una visura catastale di un immobile censito nel catasto fabbricati (eh si, perché il catasto viene suddiviso in catasto terreni e in catasto fabbricati, ma questo è un altro discorso).

Nella prima riga del documento viene riportato il tipo di visura ( visura per soggetto, visura per immobile, visura per indirizzo, etc…) e subito dopo la data in cui la stessa è stata richiesta.

Sotto c’è una tabella contenente:

– foglio: il territorio comunale viene suddiviso in fogli, identificati con numeri arabi;

– particella o mappale: queste due parole sono sinonime e identificano l’unità immobiliare urbana (appartamento, villa, negozio, box);

– subalterno: è la suddivisione della particella.

Se guardando l’immobile dall’alto non si è in grado di identificare in maniera univoca il bene, pertanto oltre alla particella si avrà bisogno anche del subalterno (succede che si avrà il subalterno nel caso di un appartamento sito in una palazzina mentre NON succede nel caso di una villetta a schiera o nel caso di capannone perché in questi ultimi casi il bene è identificabile con visione dall’alto);

zona censuaria: raggruppamento degli immobili in base ad alcune caratteristiche estimative. Alcune volte non viene inserita;

– microzona: sottozona della zona censuaria. Alcune volte non viene inserita;

– categoria catastale: viene identificata con una lettera ed un numero. È un raggruppamento fatto dal catasto che ha suddiviso tutte le unità immobiliari in 6 gruppi identificati: A, B, C, D, E, F.

Se il vostro immobile ha una categoria catastale A/1 significa che è il primo del gruppo A (immobili residenziali e uffici privati);

Per poter capire meglio dove si trova il vostro immobile potete leggere questo articolo ( metti il link sull articolo sulle unità immobiliari)

– classe: è il livello di pregio dell’immobile e nel catasto dei fabbricati varia da 1 sino ad un numero non definito. La classe 1 è il livello più basso;

– consistenza: è l’unità di misura del nostro immobile e cambia in base al gruppo di appartenenza. Nel gruppo A gli immobili hanno una consistenza espressa in vani, nel gruppo B in mc e nel gruppo C in mq. Gli altri gruppi non hanno una consistenza catastale.

Il vano catastale non corrisponde al numero di stanze dell’immobile ma per maggiori informazioni leggi questo articolo ( metti il link sull articolo sulle unità immobiliari);

– superficie catastale: è stata introdotta in visura il 09/11/2015 in base al DPR 138 del 1998 e si suddivide in superficie totale e superficie escluse aree scoperte;

rendita catastale: è il valore che viene preso e utilizzato come base per il pagamento delle imposte di compravendita e per le imposte comunali e varia in base alla categoria del bene, all’ estensione e all’ubicazione;

note: vengono trascritte alcune modifiche che hanno modificato i dati sopradescritti. Esempio: aggiunta in visura della superficie catastale;

Sotto la tabella viene riportato l’indirizzo dell’immobile e il piano del bene e di eventuali pertinenze.

Esempio: piano 2-5 significa che l’immobile è sito al piano secondo e che c’è una pertinenza al piano quinto (un solaio).

Subito sotto viene riportato l’intestatario (o più intestatari) del bene, con il codice fiscale, luogo e data di nascita e la quota di appartenenza sul bene ( quota di proprietà, nuda proprietà, diritto di abitazione, etc…).

La visura catastale vi da, quindi, un quadro quasi completo del bene. Bisogna confrontare i dati catastali ( foglio, mappale e subalterno)  con quanto è stato riportato nell’ultimo atto di acquisto ( atto di compravendita, successione, testamento, etc…).

È necessario verificare che la superficie catastale sia corretta, così come indirizzo e piano del bene.

Bisogna assolutamente verificare che la persona riportata in visura sia la persona che ha facoltà per poter vendere o cedere il diritto. Questo documento è un punto di partenza per poter cedere un immobile.

Come leggere una planimetria in scala

Avete appena acquistato la vostra casa. È quella che avete sempre sognato e la felicita è a mille. La vostra agenzia immobiliare vi ha fornito le visure ipotecarie e catastali,  i titoli abilitativi e la planimetria catastale.

PLANIMETRIA CATASTALE ?!? Come si può utilizzare questa planimetria che non ha alcuna misura?

Ve lo dico subito: a breve potreste ricavare la lunghezza del muro del bagno, capire la superficie della camera da letto e, perché no, fare una bozza della possibile ristrutturazione.

Non è cosi difficile come sembra perché le planimetrie catastali sono in scala!

Prima di entrare nell’argomento capiamo bene che cos’è effettivamente una scala.

Intendiamo per “scala” quel metodo di rappresentazione mediante il quale, riportiamo su di un foglio, il disegno di un oggetto esistente, nella realtà. Esistono scale di riduzione e scale di ingrandimento.

Nelle scale di riduzione, che si utilizzano nell’edilizia, in architettura e nell’arredamento, il foglio è generalmente molto più piccolo rispetto, ad esempio, ad una casa reale.

Per questo quella casa, deve essere ragionevolmente ridotta nelle sue proporzioni, in maniera tale da poter rientrare nello stesso foglio. La scala che noi utilizziamo dunque, non fa altro che dividere una certa misura reale per un numero o fattore.

Esempio

SCALA 1:100

Per la scala 1:100 si ha che 1 cm misurato con il righello nella planimetria, equivale a 100 centimetri ( 1 metro ovvero 100 centimetri) nella realtà.

Viceversa 10 metri misurati nella realtà corrispondono a 0,1 metri nella planimetria ( 10 metri diviso 100, che è la scala di rappresentazione 1:100 e quindi corrispondono a 10 centimetri)

SCALA 1:50

Per la scala 1:50 si ha che 1 cm misurato con il righello nella planimetria, equivale a 50 centimetri nella realtà ( 0,5 metri ovvero 50 centimetri).

Viceversa 10 metri misurati nella realtà corrispondono a 0,2 metri nella planimetria ( 10 metri diviso 50 e quindi 20 cm).

Le planimetrie catastali in genere hanno una scala di 1:100 o 1:200.

E ora tocca a noi: misuriamo la nostra planimetria catastale.

Prendete la planimetria e iniziate a ricavare delle misure.  Supponiamo che il muro misurato abbia una lunghezza nella carta di 5 centimetri e che la scala di rappresentazione sia 1:200.

Per risalire alla misura reale del segmento misurato devo fare una moltiplicazione:

Misura squadretta × valore scala = misura reale

In numeri:  5 cm × 200 = 1.000 cm ( che corrispondono a 10 metri).

Abbiamo visto come leggere correttamente un disegno in scala.

Ricorda:  assicurati sempre che il tuo disegno sia davvero in scala prima di iniziare a convertire le misure.

 

 

 

 

IMU, TASI, TARI, IUC e la SUPER IMU 2020: le imposte comunali che cambiano continuamente.

Le imposte comunali, volenti o non, sono entrate a far parte del nostro quotidiano da diversi anni. Colpiscono sia i proprietari di casa che gli inquilini ma non sempre ci è chiaro il motivo per cui dobbiamo pagarle. Vediamo di fare un po’ di chiarezza.

L’ IMU (Imposta Municipale Unica), nata per sostituire l’ICI ( imposta comunale sugli immobili), è stata introdotta dal D.Lgs 23 del 2011.

É l’imposta che va pagata sugli immobili di proprietà o su cui si ha un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie). Si paga sulle abitazioni principali di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9), sulle seconde case e su tutti gli altri immobili (ad esempio laboratori, negozi, capannoni, box non di pertinenza dell’abitazione principale). Ci possono essere alcune eccezioni e detrazioni.

Alcuni esempi di eccezione: l’ IMU non  si paga per tutte le prime case, non si paga per i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o dagli imprenditori agricoli.

Alcuni esempi di detrazione: l’IMU potrà essere pagata con aliquota ridotta nel caso in cui l’immobile venga concesso in comodato d’uso oppure per i fabbricati di interesse storico-artistico.

 

La TASI ( tributo per i servizi indivisibili) è stata introdotta nel 2014, dalla Legge n.147 del 2013.

E’ un imposta che si paga per sostenere le spese dei servizi cosiddetti “indivisibili” (l’illuminazione pubblica,

la manutenzione delle strade, la sicurezza, l’anagrafe, ecc…) e deve essere pagata sia dal proprietario che dal detentore dell’immobile (esempio l’inquilino), secondo aliquote e quote stabilite da ogni singolo comune.

Dal 2016, la TASI non è più dovuta sulle abitazioni principali e relative pertinenze. Nel caso di immobili dati in uso a familiari o affittati, quando il soggetto che detiene l’immobile lo utilizza come abitazione principale, la TASI è dovuta solo dal possessore (esempio proprietario) , nella misura stabilita dal comune con il proprio regolamento.

 

La TARI ( Tassa Rifiuti) è stata introdotta, come la TASI, nel 2014, dalla Legge n.147 del 2013.

E’ l’imposta destinata a finanziare i costi relativi al servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti.  E’ dovuta da chiunque possieda o detenga il locale o l’area e, quindi, dal soggetto utilizzatore dell’immobile (esempio l’inquilino). In caso di pluralità di possessori o di detentori, sono tenuti in solido al pagamento.

Nel caso ,invece, di detenzione breve dell’immobile, di durata non superiore a sei mesi (ad esempio un immobile locato con affitti a breve termine), la tassa non è dovuta dall’utilizzatore ma resta esclusivamente in capo al possessore (proprietario o titolare di usufrutto, uso, abitazione o superficie).

 

La IUC ( Imposta Unica Comunale) è un’imposta che era stata introdotta dalla Legge di Stabilità del 2014 e che comprendeva le tre imposte sopracitate e che è stata abolita dal 1 Gennaio 2020 a favore della SUPER IMU 2020.

La SUPER IMU 2020 è una tassa unica sulla casa che unifica l’IMU e la TASI. La TARI, tassa rifiuti, rimane a sè stante.

A pagare l’imposta sono i proprietari di immobili o i titolari di diritti reali di godimento (usufruttuario, usuario, il titolare del diritto di abitazione, l’enfiteuta, il superficiario). Resta l’esenzione per gli immobili destinati come abitazione principale, che non sono di lusso.

Nell’esenzione rientra una pertinenza per immobile e per categoria catastale, cioè: una sola cantina o magazzino (categoria C/2), un solo box (categoria C/6) e una sola tettoia (categoria C/7) che si trovi nella stessa planimetria catastale dell’immobile principale.

Ultima riflessione, ma non meno importante: con l’entrata in vigore della Super Imu 2020 che accorpa IMU e TASI il proprietario dell’immobile dovrà pagare il 100% della tassa mentre precedentemente la TASI veniva richiesta sia al proprietario che agli inquilini.

Cosa sono i vani e come si conteggiano

Molto spesso mi capita che, davanti ad una visura catastale, mi si chieda cosa sono i VANI e perchè la loro casa abbia solo “5,5 vani” piuttosto che “7 vani quante sono le stanze dell’appartamento”.

I vani catastali sono la misura della consistenza degli immobili appartenenti al gruppo A ( residenze e uffici privati) e non corrispondono ai vani fisici delle abitazioni. È bene che lo sappiate subito!!!

I vani catastali sono i locali utili effettivi detti anche vani principali e sono tutti quegli ambienti delimitati tra pavimento e soffitto, racchiusi tra le pareti con accesso indipendente e una finestra. 

I vani principali sono ad esempio: camere, stanze, saloni, soggiorni, ecc.; in linea di massima l’ampiezza di un vano non può superare i 28 mq;

Se un vano supera i 28 mq bisogna calcolare l’ eccedenza di vano.

Esempio: soggiorno di 38 mq vale 1 vano + eccedenza ( 38-28)/28 = 10/28 = 0,36 quindi un soggiorno di 38 mq è pari a 1,36 vani

I vani principali vengono contati un vano

(La cucina viene contata un vano indipendentemente dalla superficie)

Poi esistono i vani accessori diretti che sono ad esempio il bagno, ripostiglio, ingresso, disimpegno, cabina armadio ( tutto quello che compone l’immobile ma non viene conteggiato come vano principale)

Gli accessori diretti vengono contati un terzo di vano.

 

Ed infine, i vani accessori complementari sono solitamente le pertinenze (soffitte, cantine, ecc.) e vengono contati un quarto di vano.

La consistenza viene arrotondata al mezzo vano!

Attenzione: balconi, terrazzi, box auto NON sono verranno conteggiati MAI come vani!

Faccio un esempio per farti capire subito: se dal conteggio della consistenza risultano vani 5,01 si arrotonda a vani 5; se invece dal conteggio della consistenza risultano vani 4,92 si arrotonda a vani 5; così come se dal conteggio della consistenza risultano vani 6,81 si arrotonda a vani 7.

Il segreto per vendere casa ed essere felici è…

Vendere casa ed essere felici è possibile.

Occorre solo un po’ di impegno. Questo è il grande segreto! Non tutti sono disposti a fare minimi sforzi per ottenere grandi risultati.

Non fare lo stesso errore!

 

  • Fai delle belle fotografie al tuo immobile per aumentare la visibilità del tuo annuncio  (io utilizzo una fotografa di interni ad esempio)
  • Prima di fare le fotografie riordina, pulisci e prepara al meglio la tua casa ( io utilizzo una home stager)
  • Valorizza l’immobile che stai vendendo affinché ne venga riconosciuto il reale valore ( Il primo passo è capire esattamente il valore. Ti posso aiutare confrontando il tuo immobile con quelli simili già venduti nella tua zona)
  • Cura la scrittura del tuo annuncio

Questi consigli potranno sembrarti ovvi. Eppure sono il vero e unico segreto per vendere casa velocemente e al miglior prezzo.

E sai perché dico che sono un segreto?

Perché il 90% degli immobili in vendita presenti online, che siano seguiti privatamente o da agenzie immobiliari, non viene valorizzato, non viene fotografato al meglio e neanche descritto a dovere.

Per quale motivo?

Mi sono chiesta molto spesso il motivo di questa “mancanza” e le uniche risposte plausibili che mi sono data sono due:

  • non viene percepita la reale potenza che queste azioni hanno sull’esito della vendita di un immobile, e quindi non vengono fatte;
  • quando si tratta di giudicare casa nostra non riusciamo ad essere oggettivi e molto spesso quello che a noi sembra perfetto, in ordine e sistemato, non lo è per chi vede la nostra casa per la prima volta.

C’è dell’altro…

Se ti chiedessi cosa faresti prima di mettere in vendita la tua auto, molto probabilmente, mi risponderesti: “la laverei, la porterei a lucidare se presenta graffi, cambierei i tappetini” e chissà cos’altro 🙂

Ora soffermati a pensare…

Quanto guadagni dalla vendita di un’automobile usata e quanto guadagni dalla vendita di un immobile? Se per un auto che vendiamo a 10.000€ siamo disposti a investire 200€ per sistemarla prima della vendita, quanto dovremmo essere disposti ad investire per la vendita di un prodotto che di euro ce ne fa guadagnare intorno ai 200.000?

A volte sono sufficienti poche accortezze, altre volte l’intervento deve essere un po’ più sostanziale, ma in entrambi i casi la spesa è nettamente inferiore alle cifre necessarie per una ristrutturazione.

Ti dirò di più: posso fare tutto questo per te a spese mie! Perché io scommetto sul tuo immobile. 

Dati statistici dimostrano che un immobile valorizzato prima di essere venduto rimane sul mercato in media 56 giorni contro i 224 di un immobile messo in vendita così com’ è. E soprattutto, lo sconto richiesto dagli acquirenti scende drasticamente dal 20-12% di media, al 4%.

Detto questo…

Che tu ti avvalga del mio aiuto o che decida di fare in autonomia, il consiglio è sempre lo stesso: AGISCI.

 

 

 

Tabella delle categorie catastali

I – IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA – Gruppo A – B – C

GRUPPO A
A/1 Abitazioni di tipo signorile
A/2 Abitazioni di tipo civile
A/3 Abitazioni di tipo economico
A/4 Abitazioni di tipo popolare
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 Abitazioni di tipo rurale
A/7 Abitazioni in villini
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

 

GRUPPO B
B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme
B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
B/3 Prigioni e riformatori
B/4 Uffici pubblici
B/5 Scuole e laboratori scientifici
B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate

 

GRUPPO C
C/1 Negozi e botteghe
C/2 Magazzini e locali di deposito
C/3 Laboratori per arti e mestieri
C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7 Tettoie chiuse od aperte

 

II – IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE – Gruppo D

GRUPPO D
D/1 Opifici
D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.
D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.

III – IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE – Gruppo E

GRUPPO E
E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.
E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.
E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.
E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.
E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.
E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.
E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

 

IV – ENTITA’ URBANE – Gruppo F

GRUPPO F
F/1 Area urbana
F/2 Unità collabenti
F/3 Unità in corso di costruzione
F/4 Unità in corso di definizione
F/5 Lastrico solare
F/6 Fabbricato in attesa di dichiarazione ( circolare 1/2009)

 

NOTE ESPLICATIVE SUL GRUPPO A

A/1 – Abitazioni di tipo signorile. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.

A/2 – Abitazioni di tipo civile. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.

A/3 – Abitazioni di tipo economico.
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.

A/4 – Abitazioni di tipo popolare. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.

A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi.

A/6 – Abitazioni di tipo rurale.

A/7 – Abitazioni in villini. Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo.

A/8 – Abitazioni in ville. Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario.

A/9 – Castelli, palazzi eminenti. Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. E’ compatibile con l’attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.

A/10 – Uffici e studi privati. Rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all’attività professionale.

A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc…    

 

Note altri gruppi per categorie catastali più particolari

D/7 – Sono quelle strutture costruiti specificatamente per quel tipo di attività a cui sono destinati. Esempi sono i gli impianti per i rifornimenti di carburante o gli impianti industriali.

D/8 – Grandi negozi, centri commerciali.

E/3 – Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche. Un esempio sono le Caserme dei Carabinieri.

F/2 – Unità collabenti – fabbricati fatiscenti, ruderi, unità con tetto crollato e inutilizzabili.