Cosa sono i vani e come si conteggiano

Molto spesso mi capita che, davanti ad una visura catastale, mi si chieda cosa sono i VANI e perchè la loro casa abbia solo “5,5 vani” piuttosto che “7 vani quante sono le stanze dell’appartamento”.

I vani catastali sono la misura della consistenza degli immobili appartenenti al gruppo A ( residenze e uffici privati) e non corrispondono ai vani fisici delle abitazioni. È bene che lo sappiate subito!!!

I vani catastali sono i locali utili effettivi detti anche vani principali e sono tutti quegli ambienti delimitati tra pavimento e soffitto, racchiusi tra le pareti con accesso indipendente e una finestra. 

I vani principali sono ad esempio: camere, stanze, saloni, soggiorni, ecc.; in linea di massima l’ampiezza di un vano non può superare i 28 mq;

Se un vano supera i 28 mq bisogna calcolare l’ eccedenza di vano.

Esempio: soggiorno di 38 mq vale 1 vano + eccedenza ( 38-28)/28 = 10/28 = 0,36 quindi un soggiorno di 38 mq è pari a 1,36 vani

I vani principali vengono contati un vano

(La cucina viene contata un vano indipendentemente dalla superficie)

Poi esistono i vani accessori diretti che sono ad esempio il bagno, ripostiglio, ingresso, disimpegno, cabina armadio ( tutto quello che compone l’immobile ma non viene conteggiato come vano principale)

Gli accessori diretti vengono contati un terzo di vano.

 

Ed infine, i vani accessori complementari sono solitamente le pertinenze (soffitte, cantine, ecc.) e vengono contati un quarto di vano.

La consistenza viene arrotondata al mezzo vano!

Attenzione: balconi, terrazzi, box auto NON sono verranno conteggiati MAI come vani!

Faccio un esempio per farti capire subito: se dal conteggio della consistenza risultano vani 5,01 si arrotonda a vani 5; se invece dal conteggio della consistenza risultano vani 4,92 si arrotonda a vani 5; così come se dal conteggio della consistenza risultano vani 6,81 si arrotonda a vani 7.

Il segreto per vendere casa ed essere felici è…

Vendere casa ed essere felici è possibile.

Occorre solo un po’ di impegno. Questo è il grande segreto! Non tutti sono disposti a fare minimi sforzi per ottenere grandi risultati.

Non fare lo stesso errore!

 

  • Fai delle belle fotografie al tuo immobile per aumentare la visibilità del tuo annuncio  (io utilizzo una fotografa di interni ad esempio)
  • Prima di fare le fotografie riordina, pulisci e prepara al meglio la tua casa ( io utilizzo una home stager)
  • Valorizza l’immobile che stai vendendo affinché ne venga riconosciuto il reale valore ( Il primo passo è capire esattamente il valore. Ti posso aiutare confrontando il tuo immobile con quelli simili già venduti nella tua zona)
  • Cura la scrittura del tuo annuncio

Questi consigli potranno sembrarti ovvi. Eppure sono il vero e unico segreto per vendere casa velocemente e al miglior prezzo.

E sai perché dico che sono un segreto?

Perché il 90% degli immobili in vendita presenti online, che siano seguiti privatamente o da agenzie immobiliari, non viene valorizzato, non viene fotografato al meglio e neanche descritto a dovere.

Per quale motivo?

Mi sono chiesta molto spesso il motivo di questa “mancanza” e le uniche risposte plausibili che mi sono data sono due:

  • non viene percepita la reale potenza che queste azioni hanno sull’esito della vendita di un immobile, e quindi non vengono fatte;
  • quando si tratta di giudicare casa nostra non riusciamo ad essere oggettivi e molto spesso quello che a noi sembra perfetto, in ordine e sistemato, non lo è per chi vede la nostra casa per la prima volta.

C’è dell’altro…

Se ti chiedessi cosa faresti prima di mettere in vendita la tua auto, molto probabilmente, mi risponderesti: “la laverei, la porterei a lucidare se presenta graffi, cambierei i tappetini” e chissà cos’altro 🙂

Ora soffermati a pensare…

Quanto guadagni dalla vendita di un’automobile usata e quanto guadagni dalla vendita di un immobile? Se per un auto che vendiamo a 10.000€ siamo disposti a investire 200€ per sistemarla prima della vendita, quanto dovremmo essere disposti ad investire per la vendita di un prodotto che di euro ce ne fa guadagnare intorno ai 200.000?

A volte sono sufficienti poche accortezze, altre volte l’intervento deve essere un po’ più sostanziale, ma in entrambi i casi la spesa è nettamente inferiore alle cifre necessarie per una ristrutturazione.

Ti dirò di più: posso fare tutto questo per te a spese mie! Perché io scommetto sul tuo immobile. 

Dati statistici dimostrano che un immobile valorizzato prima di essere venduto rimane sul mercato in media 56 giorni contro i 224 di un immobile messo in vendita così com’ è. E soprattutto, lo sconto richiesto dagli acquirenti scende drasticamente dal 20-12% di media, al 4%.

Detto questo…

Che tu ti avvalga del mio aiuto o che decida di fare in autonomia, il consiglio è sempre lo stesso: AGISCI.

 

 

 

Tabella delle categorie catastali

I – IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA – Gruppo A – B – C

GRUPPO A
A/1 Abitazioni di tipo signorile
A/2 Abitazioni di tipo civile
A/3 Abitazioni di tipo economico
A/4 Abitazioni di tipo popolare
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 Abitazioni di tipo rurale
A/7 Abitazioni in villini
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

 

GRUPPO B
B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme
B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
B/3 Prigioni e riformatori
B/4 Uffici pubblici
B/5 Scuole e laboratori scientifici
B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate

 

GRUPPO C
C/1 Negozi e botteghe
C/2 Magazzini e locali di deposito
C/3 Laboratori per arti e mestieri
C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7 Tettoie chiuse od aperte

 

II – IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE – Gruppo D

GRUPPO D
D/1 Opifici
D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.
D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.

III – IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE – Gruppo E

GRUPPO E
E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.
E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.
E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.
E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.
E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.
E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.
E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

 

IV – ENTITA’ URBANE – Gruppo F

GRUPPO F
F/1 Area urbana
F/2 Unità collabenti
F/3 Unità in corso di costruzione
F/4 Unità in corso di definizione
F/5 Lastrico solare
F/6 Fabbricato in attesa di dichiarazione ( circolare 1/2009)

 

NOTE ESPLICATIVE SUL GRUPPO A

A/1 – Abitazioni di tipo signorile. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.

A/2 – Abitazioni di tipo civile. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.

A/3 – Abitazioni di tipo economico.
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.

A/4 – Abitazioni di tipo popolare. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.

A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi.

A/6 – Abitazioni di tipo rurale.

A/7 – Abitazioni in villini. Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo.

A/8 – Abitazioni in ville. Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario.

A/9 – Castelli, palazzi eminenti. Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. E’ compatibile con l’attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.

A/10 – Uffici e studi privati. Rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all’attività professionale.

A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc…    

 

Note altri gruppi per categorie catastali più particolari

D/7 – Sono quelle strutture costruiti specificatamente per quel tipo di attività a cui sono destinati. Esempi sono i gli impianti per i rifornimenti di carburante o gli impianti industriali.

D/8 – Grandi negozi, centri commerciali.

E/3 – Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche. Un esempio sono le Caserme dei Carabinieri.

F/2 – Unità collabenti – fabbricati fatiscenti, ruderi, unità con tetto crollato e inutilizzabili.

 

IMU e TASI PRIMA CASA: si pagano sino alla richiesta della residenza

L’IMU ( Imposta Municipale Unica) e la TASI ( Tassa sui servizi indivisibili) sono tributi di competenza comunale e si pagano il 16 Giugno e il 16 Dicembre di ogni anno.

Non tutti i proprietari di un immobile sono tenuti a effettuare i versamenti. Infatti la norma prevede che non si paghino le imposte sull’abitazione principale.

Ai fini IMU l’ abitazione principale è quell’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Il che significa che l’Imu andrà pagata con le aliquote corrispondenti decise dal Comune e secondo i codici tributo stabiliti dal Comune sino al momento in cui sarà effettivo il trasferimento della residenza.

E vale lo stesso anche per la Tasi. Nonostante infatti il legislatore non si sia espresso in merito, si intendono estese a questa le regole valide per l’Imu.

Chi paga l’IMU e la TASI nel mese della vendita? 

L’imposta comune si calcola in base agli effettivi mesi di possesso o di effettiva detenzione o anche titolarità del diritto reale sul bene. Il mese si calcola per intero a partire dal 16esimo giorno. I giorni devono essere in pratica almeno 15.

Se si rogita l’immobile il 18 del mese, i tributi per il mese in questione verranno pagato da chi ha avuto il possesso del bene per un periodo più lungo rispetto all’altro soggetto ( quindi il venditore).