Superficie catastale: come si calcola

Stai pensando di comprare o vendere la tua casa e, documentandoti nei diversi blog, hai appena scoperto che dal 09 Novenbre 2015 ogni casa ha la superficie catastale riportata in visura e che durante il rogito deve essere dichiarata così come riportata al catasto?

Ma che cos’è la superficie catastale? Come si calcola? E come faccio a sapere la superficie catastale della mia casa?

Rispondo subito alla tua ultima domanda. Nessun problema se non la sai! Ti dirò come calcolarla da solo ma se non vuoi leggere tutto, chiamami e ti do io la visura catastale con la superficie catastale!

Il calcolo della superficie catastale

La superficie catastale è data dalla somma:

a) della superficie dei vani principali quali soggiorno, camera, studio e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili. In pratica calcola tutti gli spazi interni alla casa, muri interni compresi, al 100%;

b) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, conteggiata

  • al 50% se comunicanti con i vani della lettera a);
  • del 25% se non comunicanti;

c) della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, conteggiata al

  • 30 %, fino a metri quadrati 25, e del 10 % per la quota in eccesso, nel caso in cui siano comunicanti con i vani della lettera a);
  • 15 %, fino a 25 mq, e del 5 % per la quota in eccesso se non comunicanti.

d) della superficie dell’area scoperta che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 %, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2 % per superfici eccedenti detto limite. Per ville e villine è un po diverso questo conteggio, se sei interessato chiamami.

NOTA

Muri

  • muri interni vengono conteggiati al 100%;
  • muri perimetrali esterni vengono conteggiati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm;
  • muri in comune fino ad uno spessore massimo di 25 cm sono conteggiati al 50%.

Locali

Quelli che hanno altezza utile inferiore a 1,50 m, non vengono conteggiati.

Scale, rampe

Sono conteggiati in pianta indipendentemente dal numero di piani collegati.

Arrotondamento

La superficie catastale viene arrotondata al metro quadrato.

Vediamo un esempio:

1. L’appartamento al piano 5° ha un’area di 100 mq, conteggiando tutti i muri interni e i muri esterni come ti ho spiegato sopra;

2. ha una cantina al piano -1 che misura 5 mq:

  • non comunica né con i vani principali né con quelli accessori allora sarà conteggiata al 25% ovvero come 1,25 mq.

3. ha un balcone (non condominiale) che misura 8 mq

  • comunica con i vani principali o con quelli accessori è conteggiato , essendo inferiore a 25 mq, al 30%, ovvero come 2,4 mq.

La superficie catastale totale è data da: 100,00 +1,25 + 2,40 = 103,65 Mq

Vendere casa: cosa fare dopo il rogito

Hai preparato l’immobile per la vendita e in tempi record l’agenzia immobiliare te l’ ha venduto.

Il rogito è stato fissato e rimangono solo alcuni adempimenti da portare a termine.

In ordine i passi da seguire per non aver problemi e vendere la casa senza problemi.

Comunicazione di cessione di fabbricato

Nel caso di vendita a cittadini europei non occorre alcuna comunicazione in quanto la vigente normativa  prevede che basti solo la registrazione del contratto di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate. Non vi preoccupate se ne occuperà il notaio.

Sapete quando siete obbligati a fare la cessione?

Nel caso di vendita a cittadini extracomunitari di cui l’art. 7 del D.Lgs. n. 286 del 1998.

Entro 48 ore (non sono previste proroghe in caso di giorni festivi) dalla vendita della casa e quindi dalla consegna delle chiavi, si deve comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza la comunicazione di cessione del fabbricato, indicando le generalità dell’acquirente:

1. Se il comune è sede di questura deve essere presentata alla questura competente.
2. Se il comune non è sede di questura, la domanda deve essere presentata ai vigili urbani.

C’è una modulistica apposita che deve essere compilata e firmata dalle parti ed è necessario allegare i documenti d’identità della parte acquirente e della parte venditrice.

Adempimenti fiscali

Il venditore deve pagare l’ IMU, la TASI e la TARES relative ai mesi di possesso dell’immobile, quando non esente. Il mese nel quale la titolarità si è protratta solo in parte non è computato in capo al soggetto che ha posseduto per meno di 15 giorni. Quindi se farete il rogito il 10 Gennaio, non avendo superato i 15 giorni di possesso del bene nel mese di riferimento,  siete esentati dal pagamento.

Comunicazione all’amministratore di condominio

Il venditore deve comunicare anche all’amministratore di condominio le generalità dell’acquiremte affinché provveda ad addebitare le spese condominiali allo stesso dalla data del rogito in poi. Il venditore deve inoltre pagare tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, sino alla data di vendita salvo patto contrario.

Disdetta delle utenze

Vanno chiusi i contratti delle utenze relativi all’immobile venduto (gas, luce, acqua, telefono) in alternativa è possibile optare per il subentro in accordo con il nuovo acquirente, richiedendo agli enti fornitori la voltura dei contratti al nuovo proprietario.

Acquistare casa: cosa fare dopo il rogito

Hai appena acquistato la tua casa e ora non sai bene cosa fare dal punto burocratico?  Ci sono degli adempimenti che occorre necessariamente espletare: trasferire la residenza ( se si tratta di prima casa o comunque andrai ad abitare li), comunicare all’amministratore dello stabile che sei il nuovo proprietario, fare le volture, ecc….

Comprare casa, si sa, non è uno scherzo e può diventare molto stressante se non sai esattamente quali sono i passi da fare dopo l’acquisto.

Ho scritto questo articolo proprio per te e spero che ti possa aiutare per far luce sui diversi adempimenti da fare dopo il rogito.

 

  • La voltura delle utenze domestiche

Se acquisti l’immobile da un privato, la primissima cosa che devi fare ( magari mentre sei ancora nello studio notarile) è fare la voltura o il subentro delle utenze (luce e gas).

Devi  decidere se effettuare la voltura o il subentro: due operazioni molto diverse, ma comunque necessarie per intestare a tuo nome le utenze domestiche. Per intraprendere la procedura della voltura basta effettuare una comunicazione al fornitore, indicando il nome del precedente inquilino, il numero cliente e i dati della lettura fatta sul contatore.

La voltura è sicuramente più conveniente rispetto al subentro (che diversamente richiede la chiusura e la successiva riattivazione del contatore), ma attenzione ad eventuali debiti lasciati da chi ti ha preceduto.

Nota: sono previste riduzioni di tariffa per l’uso domestico residente; per beneficiarne è sufficiente far avere al fornitore un certificato di residenza o fare un’autodichiarazione.

Se, invece, l’immobile è di nuova costruzione dovrai effettuare un nuovo allaccio alla rete idrica principale. Puoi farlo recandoti di persona presso la sede della società che gestisce l’acquedotto nella tua città, prendere appuntamento per un sopralluogo iniziale, pagare il preventivo e lasciare che il responsabile di zona si occupi dei lavori necessari alla predisposizione del nuovo allaccio. Più o meno la stessa cosa dovrai fare per la fornitura di energia elettrica e gas naturale.

 

  • Il canone Rai

Come sai da qualche anno il canone rai si paga direttamente sulla bolletta elettrica, 90 euro spalmati in 10 rate mensili. Se con il trasferimento sei passato ad una nuova compagnia non sarà necessario svolgere alcun adempimento dopo acquisto casa. Infatti le rate del canone rai saranno addebitate dalle due compagnie di energia, la vecchia e la nuova, secondo i periodi di relativa competenza.

Se nessun componente della famiglia anagrafica è titolare di contratto elettrico di tipo domestico residenziale il canone deve essere versato con il modello F24 entro il 31 gennaio di ogni anno.

Come dici vorresti non pagare più questa odiata tassa? Un tempo era possibile chiedere il suggellamento del televisore, oggi l’unico modo per evitare l’addebito del canone Rai in bolletta, è dichiarare che nella propria abitazione non è presente alcun apparecchio tv. In questo caso non devi far altro che presentare una dichiarazione sostitutiva.

 

  • Trasferimento della residenza

La prima cosa che ti consiglio di fare dopo essere ufficialmente il proprietario della nuova abitazione è recarti presso l’ Ufficio Anagrafe del Comune dove è sito l’immobile e richiedere il trasferimento di residenza.

Per farlo devi portare con te un documento d’identità in corso di validità, il codice fiscale, la patente di guida e la carta di circolazione dei veicoli intestati a tuo nome.

Il cambio di residenza va fatto anche se ti sposti al numero civico successivo rispetto a quello dove abitavi prima. Ricorda che se insieme a te si trasferisce tutto il nucleo familiare, basta che si rechi all’ufficio anagrafe un solo rappresentante, purché sia maggiorenne.

Infine, tieni in considerazione che se hai beneficiato delle agevolazioni prima casa, è importante che tu provveda al trasferimento della residenza entro 18 mesi dal rogito. Non solo: le stesse agevolazioni rischi di perderle se trasferisci (con atto di vendita, donazione, ecc.), prima di 5 anni dalla data dell’atto notarile, l’immobile che hai acquistato.

  • Le imposte comunali: IMU, TASI 

Avrai sicuramente sentito parlare dell’IMU – Imposta Municipale Unica, poiché è una delle tasse più odiate dai cittadini italiani proprietari di immobili. L’IMU non si paga sulla prima casa, purché tu abbia registrato lì la tua residenza. Se sei solo domiciliato nella nuova casa, ma hai la residenza da un’altra parte, dovrai pagare l’imposta.

Per le seconde case l’IMU si paga sempre!

Con l’acquisto dovrai presentare la dichiarazione IMU al Comune in cui è ubicato l’immobile, entro il 30 Giugno dell’anno successivo alla data in cui sei entrato in possesso dello stesso. Contestualmente dovrai provvedere ( sempre se non hai acquistato questo appartamento come prima casa) al pagamento dell’IMU per tutti i mesi interi di possesso nel corso dell’anno.

Come si paga? L’IMU  viene corrisposto in 2 rate all’anno: una scade il 16 giugno e l’altra il 16 dicembre. La corresponsione avviene mediante il modello F24 ordinario, da presentare in banca oppure presso l’ufficio postale più vicino. Le aliquote variano da comune a comune.

Sempre al Comune è necessario occuparsi di un’altra imposta: la TASI  (Tassa sui Servizi Indivisibili) la cui tariffa è determinata dal Comune di residenza. Anche in questo caso la comunicazione deve essere fatta entro il 30 giugno dell’anno dopo a quello in cui hai preso possesso dell’abitazione.

Puoi utilizzare lo stesso modulo previsto per l’IMU, inserendo i tuoi dati anagrafici, il codice fiscale, la data in cui ti sei trasferito, i dati catastali, la metratura dell’appartamento (sono comprese le cantine e le autorimesse; sono esclusi i muri interni, quelli esterni e le terrazze) e ogni altro dato richiesto. Per essere sicuro di inserire le informazioni esatte, puoi fare riferimento alla planimetria catastale allegata al rogito.

Come per l’IMU, dovrai provvedere al pagamento della TASI rispettando le scadenze fissate a livello nazionale: 16 Giugno e 16 Dicembre.

Anche in questo caso la tassa viene calcolata “pro quota” in base ai periodi di possesso dell’immobile.

 

  • Tassa sui rifiuti (TARI)

Uno degli adempimenti dopo l’acquisto della casa è la disdetta della tassa sui rifiuti nella casa che ti presti ad abbandonare.  Se non lo fai il comune ti calcolerebbe l’imposta e te ne chiederebbe il pagamento, anche se quella casa restasse nel frattempo disabitata. Dunque doppia beffa perchè ti ritroveresti a pagare la TARI sulla vecchia e sulla nuova casa.

Contestualmente dovrai recarti presso l’Ufficio Tributi del Comune di residenza per comunicare i dati utili al calcolo della tassa sui rifiuti solidi urbani per la casa in cui andrai ad abitare facendo così la denuncia di nuova occupazione per la TARI.

 

  • Comunicazione all’amministratore

Appena terminato il rogito il notaio ti avrà lasciato un foglio di avvenuta stipula ( che certifica che la proprietà è passata dal vecchio proprietario al te).

Dovrai spedire o consegnare di persona quel foglio all’amministratore dello stabile in maniera tale che possa aggiornare l’anagrafe condominiale e che, da ora in poi, possa recapitare a te le comunicazioni inerenti al condominio

L’amministratore dovrà fornire al nuovo proprietario anche una copia del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali. Dal momento della vendita, il vecchio proprietario dell’immobile non dovrà più presentarsi alle assemblee di condominio, ma al suo posto dovrà farlo il nuovo proprietario.

 

  • Richiede copia del rogito

Dopo circa un mese ricorda di chiedere al notaio con cui hai stipulato l’atto, una copia cartacea del tuo rogito.

Chi deve pagare la tassa sui rifiuti? Proprietario o inquilino?

Chi deve pagare la tassa sulla spazzatura? E’ una domanda che mi viene posta ogni volta che faccio firmare il contratto di locazione. In linea generale la deve pagare l’utilizzatore ma facciamo subito un po’ di chiarezza citando dei casi pratici.

La Tari (ex Tarsu), ossia l’imposta sulla spazzatura è dovuta da chiunque possieda o detenga, a qualsiasi titolo, locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. Quindi:

        in caso di affitto, il versamento della Tari è dovuto dall’affittuario ( nel caso in cui venga affittato un terreno);

        in caso di locazione, il versamento spetta all’inquilino;

        in caso di usufrutto, il versamento dell’imposta sui rifiuti spetta all’usufruttuario;

        in caso di diritto di abitazione (ad esempio l’ex moglie cui il giudice abbia riconosciuto l’appartamento per via della presenza di figli non ancora autosufficienti; si pensi anche al coniuge superstite dopo la morte del proprietario dell’appartamento), il versamento della Tari spetta al titolare di tale diritto (negli esempi di prima la moglie);

        in caso di comodato gratuito, a dover effettuare il pagamento della Tari è il comodatario.

        in caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti «in solido» al pagamento dell’imposta. Questo significa, ad esempio, che se un appartamento è stato dato in locazione a più persone, il Comune potrà pretendere l’integrale versamento dell’imposta da ciascuna di queste, salvo poi il diritto per quest’ultima di farsi restituire dagli altri le rispettive quote.

 

INVECE… COSA SUCCEDE NEL CASO DI AFFITTO TEMPORANEO?

 

In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a 6 mesi nel corso dello stesso anno solare, la Tari è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie (e non, quindi, dall’utilizzatore)!

Invece, nel caso di utilizzi inferiori a 6 mesi ma non di carattere temporaneo (es. locazione quadriennale che inizia ad ottobre), la TARI è dovuta dall’utilizzatore per tutta la durata della detenzione.

 COSA SUCCEDE SE L’INQUILINO NON PAGA L’IMPOSTA DELLA SPAZZATURA?

Se l’inquilino non paga la quota annuale dovuta al Comune, lo stesso avvierà nei suoi confronti le procedure di riscossione forzata (pignoramenti, fermo auto, ecc.).

Infatti, il Comune non può pretenderne il pagamento dal padrone di casa.

Se il padrone di casa, una volta ritornato nel possesso del proprio appartamento, dovesse ricevere cartelle di pagamento per il mancato pagamento dell’imposta sui rifiuti da parte dell’inquilino non è tenuto a pagare l’imposta.

SI PUO’ INSERIRE NEL CONTRATTO CHE L’IMPOSTA VENGA PAGATA DAL PROPRIETARIO?

Si, si può inserire e si tratta di un accordo tra le parti. L’amministrazione comunale chiederà il pagamento all’inquilino che si farà rimborsare la quota pagata dalla proprietà.

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Il cartello per vendere o affittare un immobile

Il cartello è ancora oggi uno degli strumenti maggiormente utilizzato dai privati e dagli agenti immobiliari per vendere un immobile.

Sapete perchè? Perchè circa il 30% delle telefonate in entrata provengono proprio dal cartello. Non male per essere un vecchio strumento immobiliare ma, per come per tutte le cose, ha i suoi pro e i suoi contro.

I vantaggi del cartello immobliare sono che è un mezzo di comunicazione che permette di comunicare la vendita o la locazione 24 ore su 24.

Gli svantaggi sono che deve essere monitorato perchè spesso viene staccato, rotto oppure l’acqua piovana lo deteriora. Inoltre può comunicare dei messaggi negativi nei confronti del potenziale cliente se il cartello è presente da parecchio tempo. Risultato? Il cliente vuole uno sconto!

Un altro aspetto da non sottovalutare è la presenza, nella stessa zona o addirittura nello stesso complesso immobiliare, di moltissimi cartelli. Può essere una casualità ma il risultato che si ottiene è quello di spaventare i clienti che penseranno che tutti i proprietari vogliano scappare da li.

 

Quando si decide di apporre un cartello per affittare una casa è sempre necessaria la marca da bollo? Anche se spesso si pensa che in Italia si paga tutto, ci si può anche sbagliare. Se si decide di appendere un cartello per affittare o vendere una casa, non sempre è obbligatorio mettere la marca da bollo.

In maniera gratuita si può esporre il catello sull’immobile che si vuole vendere o sulla recinzione del condominio ( se il regolamento dello stesso non lo vieta).

Attenzione: per non pagare la marca da bollo il cartello non deve superare la grandezza di un foglio A4 ( 25 cm quadrati).

In casi diversi, invece, se il cartello è più grande delle misure sopra indicate, è necessario che su di esso sia apposta una marca da bollo da 1,81 euro. Inoltre, se il cartello viene collocato in luoghi diversi da quelli descritti bisognerà chiedere l’autorizzazione al comune pagando, oltre alla marca da bollo, 16 euro di marca da bollo, per la richiesta e altri 16 euro di marca da bollo per attivare l’autorizzazione per esporre il cartello.

In ogni caso bisogna sentire il Comune e chiedere se ci sono tasse comunali sulle pubbliche affissioni e il relativo pagamento.