Superficie catastale: come si calcola

Stai pensando di comprare o vendere la tua casa e, documentandoti nei diversi blog, hai appena scoperto che dal 09 Novenbre 2015 ogni casa ha la superficie catastale riportata in visura e che durante il rogito deve essere dichiarata così come riportata al catasto?

Ma che cos’è la superficie catastale? Come si calcola? E come faccio a sapere la superficie catastale della mia casa?

Rispondo subito alla tua ultima domanda. Nessun problema se non la sai! Ti dirò come calcolarla da solo ma se non vuoi leggere tutto, chiamami e ti do io la visura catastale con la superficie catastale!

Il calcolo della superficie catastale

La superficie catastale è data dalla somma:

a) della superficie dei vani principali quali soggiorno, camera, studio e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili. In pratica calcola tutti gli spazi interni alla casa, muri interni compresi, al 100%;

b) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, conteggiata

  • al 50% se comunicanti con i vani della lettera a);
  • del 25% se non comunicanti;

c) della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, conteggiata al

  • 30 %, fino a metri quadrati 25, e del 10 % per la quota in eccesso, nel caso in cui siano comunicanti con i vani della lettera a);
  • 15 %, fino a 25 mq, e del 5 % per la quota in eccesso se non comunicanti.

d) della superficie dell’area scoperta che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 %, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2 % per superfici eccedenti detto limite. Per ville e villine è un po diverso questo conteggio, se sei interessato chiamami.

NOTA

Muri

  • muri interni vengono conteggiati al 100%;
  • muri perimetrali esterni vengono conteggiati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm;
  • muri in comune fino ad uno spessore massimo di 25 cm sono conteggiati al 50%.

Locali

Quelli che hanno altezza utile inferiore a 1,50 m, non vengono conteggiati.

Scale, rampe

Sono conteggiati in pianta indipendentemente dal numero di piani collegati.

Arrotondamento

La superficie catastale viene arrotondata al metro quadrato.

Vediamo un esempio:

1. L’appartamento al piano 5° ha un’area di 100 mq, conteggiando tutti i muri interni e i muri esterni come ti ho spiegato sopra;

2. ha una cantina al piano -1 che misura 5 mq:

  • non comunica né con i vani principali né con quelli accessori allora sarà conteggiata al 25% ovvero come 1,25 mq.

3. ha un balcone (non condominiale) che misura 8 mq

  • comunica con i vani principali o con quelli accessori è conteggiato , essendo inferiore a 25 mq, al 30%, ovvero come 2,4 mq.

La superficie catastale totale è data da: 100,00 +1,25 + 2,40 = 103,65 Mq

Vendere casa: cosa fare dopo il rogito

Hai preparato l’immobile per la vendita e in tempi record l’agenzia immobiliare te l’ ha venduto.

Il rogito è stato fissato e rimangono solo alcuni adempimenti da portare a termine.

In ordine i passi da seguire per non aver problemi e vendere la casa senza problemi.

Comunicazione di cessione di fabbricato

Nel caso di vendita a cittadini europei non occorre alcuna comunicazione in quanto la vigente normativa  prevede che basti solo la registrazione del contratto di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate. Non vi preoccupate se ne occuperà il notaio.

Sapete quando siete obbligati a fare la cessione?

Nel caso di vendita a cittadini extracomunitari di cui l’art. 7 del D.Lgs. n. 286 del 1998.

Entro 48 ore (non sono previste proroghe in caso di giorni festivi) dalla vendita della casa e quindi dalla consegna delle chiavi, si deve comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza la comunicazione di cessione del fabbricato, indicando le generalità dell’acquirente:

1. Se il comune è sede di questura deve essere presentata alla questura competente.
2. Se il comune non è sede di questura, la domanda deve essere presentata ai vigili urbani.

C’è una modulistica apposita che deve essere compilata e firmata dalle parti ed è necessario allegare i documenti d’identità della parte acquirente e della parte venditrice.

Adempimenti fiscali

Il venditore deve pagare l’ IMU, la TASI e la TARES relative ai mesi di possesso dell’immobile, quando non esente. Il mese nel quale la titolarità si è protratta solo in parte non è computato in capo al soggetto che ha posseduto per meno di 15 giorni. Quindi se farete il rogito il 10 Gennaio, non avendo superato i 15 giorni di possesso del bene nel mese di riferimento,  siete esentati dal pagamento.

Comunicazione all’amministratore di condominio

Il venditore deve comunicare anche all’amministratore di condominio le generalità dell’acquiremte affinché provveda ad addebitare le spese condominiali allo stesso dalla data del rogito in poi. Il venditore deve inoltre pagare tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, sino alla data di vendita salvo patto contrario.

Disdetta delle utenze

Vanno chiusi i contratti delle utenze relativi all’immobile venduto (gas, luce, acqua, telefono) in alternativa è possibile optare per il subentro in accordo con il nuovo acquirente, richiedendo agli enti fornitori la voltura dei contratti al nuovo proprietario.

Acquistare casa: cosa fare dopo il rogito

Hai appena acquistato la tua casa e ora non sai bene cosa fare dal punto burocratico?  Ci sono degli adempimenti che occorre necessariamente espletare: trasferire la residenza ( se si tratta di prima casa o comunque andrai ad abitare li), comunicare all’amministratore dello stabile che sei il nuovo proprietario, fare le volture, ecc….

Comprare casa, si sa, non è uno scherzo e può diventare molto stressante se non sai esattamente quali sono i passi da fare dopo l’acquisto.

Ho scritto questo articolo proprio per te e spero che ti possa aiutare per far luce sui diversi adempimenti da fare dopo il rogito.

 

  • La voltura delle utenze domestiche

Se acquisti l’immobile da un privato, la primissima cosa che devi fare ( magari mentre sei ancora nello studio notarile) è fare la voltura o il subentro delle utenze (luce e gas).

Devi  decidere se effettuare la voltura o il subentro: due operazioni molto diverse, ma comunque necessarie per intestare a tuo nome le utenze domestiche. Per intraprendere la procedura della voltura basta effettuare una comunicazione al fornitore, indicando il nome del precedente inquilino, il numero cliente e i dati della lettura fatta sul contatore.

La voltura è sicuramente più conveniente rispetto al subentro (che diversamente richiede la chiusura e la successiva riattivazione del contatore), ma attenzione ad eventuali debiti lasciati da chi ti ha preceduto.

Nota: sono previste riduzioni di tariffa per l’uso domestico residente; per beneficiarne è sufficiente far avere al fornitore un certificato di residenza o fare un’autodichiarazione.

Se, invece, l’immobile è di nuova costruzione dovrai effettuare un nuovo allaccio alla rete idrica principale. Puoi farlo recandoti di persona presso la sede della società che gestisce l’acquedotto nella tua città, prendere appuntamento per un sopralluogo iniziale, pagare il preventivo e lasciare che il responsabile di zona si occupi dei lavori necessari alla predisposizione del nuovo allaccio. Più o meno la stessa cosa dovrai fare per la fornitura di energia elettrica e gas naturale.

 

  • Il canone Rai

Come sai da qualche anno il canone rai si paga direttamente sulla bolletta elettrica, 90 euro spalmati in 10 rate mensili. Se con il trasferimento sei passato ad una nuova compagnia non sarà necessario svolgere alcun adempimento dopo acquisto casa. Infatti le rate del canone rai saranno addebitate dalle due compagnie di energia, la vecchia e la nuova, secondo i periodi di relativa competenza.

Se nessun componente della famiglia anagrafica è titolare di contratto elettrico di tipo domestico residenziale il canone deve essere versato con il modello F24 entro il 31 gennaio di ogni anno.

Come dici vorresti non pagare più questa odiata tassa? Un tempo era possibile chiedere il suggellamento del televisore, oggi l’unico modo per evitare l’addebito del canone Rai in bolletta, è dichiarare che nella propria abitazione non è presente alcun apparecchio tv. In questo caso non devi far altro che presentare una dichiarazione sostitutiva.

 

  • Trasferimento della residenza

La prima cosa che ti consiglio di fare dopo essere ufficialmente il proprietario della nuova abitazione è recarti presso l’ Ufficio Anagrafe del Comune dove è sito l’immobile e richiedere il trasferimento di residenza.

Per farlo devi portare con te un documento d’identità in corso di validità, il codice fiscale, la patente di guida e la carta di circolazione dei veicoli intestati a tuo nome.

Il cambio di residenza va fatto anche se ti sposti al numero civico successivo rispetto a quello dove abitavi prima. Ricorda che se insieme a te si trasferisce tutto il nucleo familiare, basta che si rechi all’ufficio anagrafe un solo rappresentante, purché sia maggiorenne.

Infine, tieni in considerazione che se hai beneficiato delle agevolazioni prima casa, è importante che tu provveda al trasferimento della residenza entro 18 mesi dal rogito. Non solo: le stesse agevolazioni rischi di perderle se trasferisci (con atto di vendita, donazione, ecc.), prima di 5 anni dalla data dell’atto notarile, l’immobile che hai acquistato.

  • Le imposte comunali: IMU, TASI 

Avrai sicuramente sentito parlare dell’IMU – Imposta Municipale Unica, poiché è una delle tasse più odiate dai cittadini italiani proprietari di immobili. L’IMU non si paga sulla prima casa, purché tu abbia registrato lì la tua residenza. Se sei solo domiciliato nella nuova casa, ma hai la residenza da un’altra parte, dovrai pagare l’imposta.

Per le seconde case l’IMU si paga sempre!

Con l’acquisto dovrai presentare la dichiarazione IMU al Comune in cui è ubicato l’immobile, entro il 30 Giugno dell’anno successivo alla data in cui sei entrato in possesso dello stesso. Contestualmente dovrai provvedere ( sempre se non hai acquistato questo appartamento come prima casa) al pagamento dell’IMU per tutti i mesi interi di possesso nel corso dell’anno.

Come si paga? L’IMU  viene corrisposto in 2 rate all’anno: una scade il 16 giugno e l’altra il 16 dicembre. La corresponsione avviene mediante il modello F24 ordinario, da presentare in banca oppure presso l’ufficio postale più vicino. Le aliquote variano da comune a comune.

Sempre al Comune è necessario occuparsi di un’altra imposta: la TASI  (Tassa sui Servizi Indivisibili) la cui tariffa è determinata dal Comune di residenza. Anche in questo caso la comunicazione deve essere fatta entro il 30 giugno dell’anno dopo a quello in cui hai preso possesso dell’abitazione.

Puoi utilizzare lo stesso modulo previsto per l’IMU, inserendo i tuoi dati anagrafici, il codice fiscale, la data in cui ti sei trasferito, i dati catastali, la metratura dell’appartamento (sono comprese le cantine e le autorimesse; sono esclusi i muri interni, quelli esterni e le terrazze) e ogni altro dato richiesto. Per essere sicuro di inserire le informazioni esatte, puoi fare riferimento alla planimetria catastale allegata al rogito.

Come per l’IMU, dovrai provvedere al pagamento della TASI rispettando le scadenze fissate a livello nazionale: 16 Giugno e 16 Dicembre.

Anche in questo caso la tassa viene calcolata “pro quota” in base ai periodi di possesso dell’immobile.

 

  • Tassa sui rifiuti (TARI)

Uno degli adempimenti dopo l’acquisto della casa è la disdetta della tassa sui rifiuti nella casa che ti presti ad abbandonare.  Se non lo fai il comune ti calcolerebbe l’imposta e te ne chiederebbe il pagamento, anche se quella casa restasse nel frattempo disabitata. Dunque doppia beffa perchè ti ritroveresti a pagare la TARI sulla vecchia e sulla nuova casa.

Contestualmente dovrai recarti presso l’Ufficio Tributi del Comune di residenza per comunicare i dati utili al calcolo della tassa sui rifiuti solidi urbani per la casa in cui andrai ad abitare facendo così la denuncia di nuova occupazione per la TARI.

 

  • Comunicazione all’amministratore

Appena terminato il rogito il notaio ti avrà lasciato un foglio di avvenuta stipula ( che certifica che la proprietà è passata dal vecchio proprietario al te).

Dovrai spedire o consegnare di persona quel foglio all’amministratore dello stabile in maniera tale che possa aggiornare l’anagrafe condominiale e che, da ora in poi, possa recapitare a te le comunicazioni inerenti al condominio

L’amministratore dovrà fornire al nuovo proprietario anche una copia del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali. Dal momento della vendita, il vecchio proprietario dell’immobile non dovrà più presentarsi alle assemblee di condominio, ma al suo posto dovrà farlo il nuovo proprietario.

 

  • Richiede copia del rogito

Dopo circa un mese ricorda di chiedere al notaio con cui hai stipulato l’atto, una copia cartacea del tuo rogito.

Chi deve pagare la tassa sui rifiuti? Proprietario o inquilino?

Chi deve pagare la tassa sulla spazzatura? E’ una domanda che mi viene posta ogni volta che faccio firmare il contratto di locazione. In linea generale la deve pagare l’utilizzatore ma facciamo subito un po’ di chiarezza citando dei casi pratici.

La Tari (ex Tarsu), ossia l’imposta sulla spazzatura è dovuta da chiunque possieda o detenga, a qualsiasi titolo, locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. Quindi:

        in caso di affitto, il versamento della Tari è dovuto dall’affittuario ( nel caso in cui venga affittato un terreno);

        in caso di locazione, il versamento spetta all’inquilino;

        in caso di usufrutto, il versamento dell’imposta sui rifiuti spetta all’usufruttuario;

        in caso di diritto di abitazione (ad esempio l’ex moglie cui il giudice abbia riconosciuto l’appartamento per via della presenza di figli non ancora autosufficienti; si pensi anche al coniuge superstite dopo la morte del proprietario dell’appartamento), il versamento della Tari spetta al titolare di tale diritto (negli esempi di prima la moglie);

        in caso di comodato gratuito, a dover effettuare il pagamento della Tari è il comodatario.

        in caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti «in solido» al pagamento dell’imposta. Questo significa, ad esempio, che se un appartamento è stato dato in locazione a più persone, il Comune potrà pretendere l’integrale versamento dell’imposta da ciascuna di queste, salvo poi il diritto per quest’ultima di farsi restituire dagli altri le rispettive quote.

 

INVECE… COSA SUCCEDE NEL CASO DI AFFITTO TEMPORANEO?

 

In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a 6 mesi nel corso dello stesso anno solare, la Tari è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie (e non, quindi, dall’utilizzatore)!

Invece, nel caso di utilizzi inferiori a 6 mesi ma non di carattere temporaneo (es. locazione quadriennale che inizia ad ottobre), la TARI è dovuta dall’utilizzatore per tutta la durata della detenzione.

 COSA SUCCEDE SE L’INQUILINO NON PAGA L’IMPOSTA DELLA SPAZZATURA?

Se l’inquilino non paga la quota annuale dovuta al Comune, lo stesso avvierà nei suoi confronti le procedure di riscossione forzata (pignoramenti, fermo auto, ecc.).

Infatti, il Comune non può pretenderne il pagamento dal padrone di casa.

Se il padrone di casa, una volta ritornato nel possesso del proprio appartamento, dovesse ricevere cartelle di pagamento per il mancato pagamento dell’imposta sui rifiuti da parte dell’inquilino non è tenuto a pagare l’imposta.

SI PUO’ INSERIRE NEL CONTRATTO CHE L’IMPOSTA VENGA PAGATA DAL PROPRIETARIO?

Si, si può inserire e si tratta di un accordo tra le parti. L’amministrazione comunale chiederà il pagamento all’inquilino che si farà rimborsare la quota pagata dalla proprietà.

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Il cartello per vendere o affittare un immobile

Il cartello è ancora oggi uno degli strumenti maggiormente utilizzato dai privati e dagli agenti immobiliari per vendere un immobile.

Sapete perchè? Perchè circa il 30% delle telefonate in entrata provengono proprio dal cartello. Non male per essere un vecchio strumento immobiliare ma, per come per tutte le cose, ha i suoi pro e i suoi contro.

I vantaggi del cartello immobliare sono che è un mezzo di comunicazione che permette di comunicare la vendita o la locazione 24 ore su 24.

Gli svantaggi sono che deve essere monitorato perchè spesso viene staccato, rotto oppure l’acqua piovana lo deteriora. Inoltre può comunicare dei messaggi negativi nei confronti del potenziale cliente se il cartello è presente da parecchio tempo. Risultato? Il cliente vuole uno sconto!

Un altro aspetto da non sottovalutare è la presenza, nella stessa zona o addirittura nello stesso complesso immobiliare, di moltissimi cartelli. Può essere una casualità ma il risultato che si ottiene è quello di spaventare i clienti che penseranno che tutti i proprietari vogliano scappare da li.

 

Quando si decide di apporre un cartello per affittare una casa è sempre necessaria la marca da bollo? Anche se spesso si pensa che in Italia si paga tutto, ci si può anche sbagliare. Se si decide di appendere un cartello per affittare o vendere una casa, non sempre è obbligatorio mettere la marca da bollo.

In maniera gratuita si può esporre il catello sull’immobile che si vuole vendere o sulla recinzione del condominio ( se il regolamento dello stesso non lo vieta).

Attenzione: per non pagare la marca da bollo il cartello non deve superare la grandezza di un foglio A4 ( 25 cm quadrati).

In casi diversi, invece, se il cartello è più grande delle misure sopra indicate, è necessario che su di esso sia apposta una marca da bollo da 1,81 euro. Inoltre, se il cartello viene collocato in luoghi diversi da quelli descritti bisognerà chiedere l’autorizzazione al comune pagando, oltre alla marca da bollo, 16 euro di marca da bollo, per la richiesta e altri 16 euro di marca da bollo per attivare l’autorizzazione per esporre il cartello.

In ogni caso bisogna sentire il Comune e chiedere se ci sono tasse comunali sulle pubbliche affissioni e il relativo pagamento.

Vuoi affittare il tuo box?

Ci sono tantissime persone che mi chiedono come devono fare per affittare il loro box auto.

Vediamo, quindi, quali sono gli adempimenti legati alla stipula di un contratto di affitto garage sia sotto l’aspetto fiscale che condominiale.

Norme da applicare al contratto di locazione garage.

Ci sono principalmente due leggi che in Italia disciplinano la locazione in generale: la Legge 392 del 1978 e la Legge 431 del 1998.

Ne l’una, ne l’altra legge regolano i contratti di locazione dei garage, quindi ci si deve rifare al codice civile.

Dobbiamo applicare gli articoli a partire dal 1571 del codice civile, cioè quelli che regolano la locazione di tali beni e che definiscono questa tipologia di affitto come un contratto mediante il quale un individuo, dietro il pagamento di un corrispettivo, cede il godimento di un bene ad un altro individuo.

Non ci sono norme che interessano la vera e propria determinazione del canone in base a dei parametri regolamentari o normatici, come avviene invece per i contratti 3+2, quindi, tale canone, è rimesso ad una libera contrattazione delle due parti.

La durata dell’affitto per questi contratti

Per concordare la durata di una locazione di un box auto, bisogna rifarsi all’articolo 1573 del codice civile, la quale dichiara che “salvo differenti norme, l’affitto di un garage non si può stipulare per un tempo superiore ai trenta anni. Se si stipula per un periodo maggiore o in perpetuo, viene ridotto al suddetto termine”.

Per la recessione anticipata dobbiamo rifarci sempre codice civile ed è possibile soltanto dov’è specificamente disciplinata dalle due parti (come viene stabilito dagli articoli 1372 e 1373 del codice civile che riguardano gli effetti del contratto e il recesso).

Ovviamente, resta possibile per entrambe le parti la possibilità di richiedere la risoluzione anticipata del contratto in alcuni casi previsti dalla legge, come ad esempio per inadempimento.

Registrare il contratto è obbligatorio?

Per quanto riguarda la registrazione dei contratti di locazione dei box auto, si applicano le norme comprese nel D.P.R. 131 del 1986 per le quali, salvo in caso di locazioni della durata minore di trenta giorni totali nell’arco di un anno, un contratto di locazione garage o box auto, deve essere registrato entro, e non oltre, trenta giorni dalla sua sottoscrizione come un qualsiasi altro contratto di locazione.

Quali sono i costi della registrazione?

Si deve pagare l’imposta di registro pari al 2% sull’ammontare complessivo del canone concordato, che comunque non sia inferiore a 67 euro l’anno. Questo inporto deve essere diviso equamente tra le parti.

Inoltre occorrono 4 marche da bollo da 16 euro ( 1 marca da bollo per ogni copia se il contratro non supera le 4 pagine e le 100 righe).

La plusvalenza immobiliare

Hai acquistato una casa ad un prezzo molto basso e ora vuoi rivenderla, guadagnando qualcosina?

È giusto che tu sappia che in quel guadagno andrai a pagare una tassa che si chiama plusvalenza immobiliare.

Per plusvalenza intendo la differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita di un bene, in questo caso di un immobile.

Immaginiamo che hai acquistato l’abitazione in questione ad un prezzo di 125.000 euro e che sei riuscito a rivenderla, dopo due anni a 160.000 euro. Avrai una plusvalenza di 35.000 euro.

In alcuni casi, la plusvalenza immobiliare va tassata ed è per questo che ti insegnerò a calcolarla e soprattutto ad individuare casi e comportamenti che possono o ridurre l’imposta sulla plusvalenza immobiliare stessa oppure eliminarla del tutto

Tasse vendita casa: la tassazione della plusvalenza sulle operazioni speculative

La tassazione delle plusvalenza deve essere dovuta quando la casa verrà rivenduta entro 5 anni dall’acquisto oneroso.

Sottolineiamo oneroso in quanto tale norma non va assolutamente applicata nel caso in cui l’immobile sia stato ricevuto per successione.

Questo vuol dire che un immobile che ti viene lasciato dal nonno o da uno zio non è sottoposto a tassazione della plusvalenza.

I 5 anni sono dunque una soglia fondamentale entro la quale la compravendita dell’immobile viene considerata come atto speculativo e dunque fonte di reddito da tassare.

I casi in cui non deve essere applicata l’imposta sulla plusvalenza immobiliare

Ci sono in realtà, oltre a quello dell’acquisto per successione, diversi casi nei quali la tassazione della plusvalenza compravendita immobiliare non deve essere applicata anche nel caso in cui non siano passati 5 anni dalla data di acquisto.

Non si deve pagare la tassa sulla plusvalenza nel caso in cui:

  • l’immobile sia stato acquistato per donazione;
  • tu e/o i tuoi familiari abbiano abitato nell’immobile in questione per un periodo maggiore della metà del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita;

Sul secondo punto è forse necessario intervenire al fine di chiarire un punto che può fare la differenza tra il pagare un’imposta molto sostanziosa e invece non pagare nulla.

Innanzitutto bisogna partire calcolando il numero di mesi o di giorni tra l’acquisto dell’immobile e la sua vendita.

A fare fede in questo caso saranno le date di rogito per l’acquisto e per la vendita. Successivamente si dovranno contare i giorni per i quali si è mantenuta la residenza nell’abitazione in questione, e qui a fare fede è la residenza anagrafica.

Nel caso in cui i giorni di residenza tuoi e/o dei tuoi familiari siano superiori al tempo tra acquisto e vendita diviso due, non dovrai pagare alcuna imposta.

Quanto si paga di imposta sulla plusvalenza immobiliare?

Hai due opzioni per pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare:

  • puoi calcolare la plusvalenza e inserirla sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota IRPEF di riferimento;
  • puoi chiedere in sede di rogito di applicare un’imposta sostitutiva del 20%, che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio si preoccuperà di pagare una volta che l’atto sarà registrato per via telematica;

Per quanto riguarda la seconda opzione non è assolutamente possibile scegliere questo tipo di tassazione successivamente alla chiusura del rogito e che devono farne richiesta tutti gli eventuali venditori, la cui volontà deve dunque concorrere nel caso in cui si tratti di un bene immobile cointestato.

Ti ricordo anche che, nel caso di pagamento dilazionato, l’imposta sulla plusvalenza è dovuta immediatamente nel caso in cui si dovesse scegliere la seconda opzione.

Plusvalenza cessione immobile: le migliorie

Le migliorie che hai fatto sull’immobile, le cui relative spese siano state regolarmente registrate, possono essere sottratte dal calcolo della plusvalenza.

Immagina di avere ottenuto una plusvalenza immobiliare di 35.000 euro, e di avere spese documentate per il miglioramento dell’immobile di 22.000 euro.

L’imposta dovrà essere versata soltanto per la differenza tra la plusvalenza e le migliorie documentate, ovvero 13.000 euro.

Allo scopo del calcolo della base imponibile sulla plusvalenza devi sapere che le opere in questione devono essere effettivamente delle migliorie, e che non possono essere fatte rientrare le operazioni ordinarie di manutenzione all’interno di questa categoria!

Le norme di legge di riferimento: L’art. 67 TUIR

Per chi volesse approfondire la materia non mi resta che segnalare la norma di legge che opera in relazione alle plusvalenze sulle cessioni immobiliari.

Ad essere operativo in questi casi è l’articolo 67 del TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi), che al comma b) fa appunto riferimento alle plusvalenze che vengono realizzate attraverso la cessione, a titolo oneroso, di immobili che vengano ceduti entro 5 anni dalla loro costruzione o dal loro precedente acquisto.

Diritto di superficie

Il diritto di superficie è disciplinato dall’articolo 952 del codice civile che stabilisce il diritto del proprietario di cedere ad altri il diritto di costruire su tale suolo ed è il diritto di alienare edifici presenti su esso, pur mantenendo la proprietà del terreno.

Una volta stipulato il contratto, che può prevedere in modo espresso un termine finale, il titolare del diritto di proprietà del suolo non potrà recedere unilateralmente e sarà impossibile per i terzi contrastare il diritto del superficiario. Se è previsto un termine finale del contratto, giunta la data prevista, la proprietà dell’immobile costruito sul suolo passa a colui che è proprietario del suolo.

Quello che mi lascia basita è il fatto che molte persone non sappiano neanche di aver acquistato una casa su questo diritto. Mi ritrovo quindi a dover dire alla gente che al momento la vendita del loro immobile non è possibile se non nei due casi che andrò a spiegare sotto, lascio immaginare le reazioni:

Perchè il notaio/ l’ agenzia non mi ha detto nulla?

Sottolineo che chi acquista il diritto di superficie può legittimamente alienare a terzi il diritto di proprietà sull’edificio costruito, ovviamente disgiunto dal diritto di proprietà del suolo.

La durata di tale diritto, se non specificata, è indeterminata. Nel comune di Milano il diritto di superficie è quasi sempre per 99 anni. Le società costruttrici hanno

quindi edificato stipulando una convenzione con il comune con accordo di concessione del terreno per appunto 99 anni.
Acquistare il diritto di superficie, può essere vantaggioso perchè si acquistano immobili ad un prezzo di mercato ridotto ma per rivendere l’immobile bisogna scegliere principalmente tra due opzioni:

1. Vendere solo il diritto di superficie residuo e quindi il proprietario dell’immobile dovrà richiedere al proprietario del suolo qual è il prezzo massimo di cessione, ovvero il prezzo al quale può vendere l’immobile senza riscattare il diritto di superficie (il prezzo è tabellare, varia da zona a zona all’interno dello stesso Comune ma solitamente è di molto inferiore al valore di mercato)

2. Riscattare il diritto di superficie pagando al proprietario del suolo il ” pezzo di terreno” relativo al suo immobile. In questo modo diventa pieno proprietario ( diritto di proprietà del suolo + diritto di superficie del bene). A Milano è l’opzione maggiormente utilizzata per la vendita degli immobili dell’ ALER Azienda Lombarda Edilizia Residenziale).

Vuoi mettere in affitto il tuo appartamento? Ecco alcune indicazioni per non rischiare nulla.

Hai una casa di proprietà che non usi e ogni mese hai delle spese fisse, benché sia vuota?

Che spese intendo? Corrente elettrica, condominio, IMU, spazzatura e altre spese ancor più fastidiose perché dovute al NON USO ( la caldaia che non funziona più, ad esempio).

O ancora può capitare che hai deciso di metterla in vendita ma nei 60/90 giorni che passano dalla pubblicità al rogito vero e proprio la casa è libera e si potrebbe affittare per brevi periodi?

Non ci hai mai pensato, vero? Oppure ci hai pensato ma.. troppa burocrazia.
Oggi ti voglio proprio aiutare e ti do una serie di consigli UTILISSIMI per affittare il tuo immobile per un lungo o per un breve periodo in maniera totalmente sicura.

Vediamo, innanzitutto, per legge cosa significa affittare un immobile.
In diritto la locazione si definisce come quel contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a fare godere all’altra (locatario o conduttore) un bene immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (canone di locazione).
La locazione immobiliare si configura quindi come un contratto, vale a dire come un accordo consensuale tra le parti ed è disciplinata dall’articolo 1571 del Codice Civile.

Generalmente, la preoccupazione principale per coloro che vogliono dare in affitto un appartamento o locale di altro tipo è quella di non trovare qualcuno di fiducia, con delle buone referenze a cui dare l’immobile senza il timore di non ricevere il canone mensile stabilito o di non riavere l’appartamento in buono stato.
Ed ecco che arriva il PRIMO CONSIGLIO:
Fai un controllo sulla persona verificando tutti i dati anagrafici e reddituali ( contratto di lavoro e ultime tre buste paghe, chiedi l’ultimo modello unico e alcune referenze lavorative o quella del vecchio proprietario di casa) e se si tratta di una società verifica la solidità della stessa.

Il SECONDO CONSIGLIO è quello di fare una corretta valutazione dell’immobile perché se il prezzo che concorderete è corretto l’inquilino rimarrà nell’appartamento tutto il tempo che tu vorrai.

Il TERZO CONSIGLIO è quello di fare sempre un inventario iniziale con descrizione e fotografie relativamente al mobilio e al corredo esistente. Lo devi fare al momento della consegna dell’appartamento. Quando l’inquilino lascerà lo stesso si potrà fare un controllo rispetto a quanto era stata consegnato.
Vedi, alla fine sono cose semplici. Continuiamo con i consigli:
CONSIGLIO N° 4: è necessario scegliere il giusto contratto. Per giusto contratto intendo quello che ti fa pagare le tasse in maniera adeguata e che ti tuteli al massimo nei confronti dell’inquilino e di terzi. Devi specificare che non sarai responsabile di eventuali danni che l’inquilino arrecherà e devi specificare quando potrai visionare la casa come visita periodica ( giusto per capire che la casa sia in ordine e pulita).

Uno dei consigli principali è proprio il CONSIGLIO N°5 relativamente al pagamento: Personalmente inserisco nel contratto le date in cui devono essere fatti i bonifici e le modalità di pagamento. Mettere l’IBAN direttamente nel contratto evita che possa essere perso con … relativo bonifico in ritardo.

Se proprio vi devo dare il consiglio TOP vi dico che rivolgervi ad un’agenzia immobiliare è quanto vi tutela maggiormente.
L’attività dell’agenzia immobiliare è appunto quella di garantire una consulenza precisa in tutte le fasi della locazione:

• la corretta valutazione dell’immobile,
• la scelta del contratto adeguato,
• l’amministrazione delle pratiche contrattuali e post-contrattuali.

All’agenzia spetta un corrispettivo per l’attività svolta se l’affare è concluso, la legge stabilisce infatti che ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (art. 3 del decreto legislativo del 15 febbraio 1999, n. 65) solo CON IL RISULTATO OTTENUTO.

Recandovi in agenzia dovrete solo esprimere le vostre richieste ed esigenze contrattuali ossia:
• a quante persone desiderate affittare l’appartamento o locale;
• che tipo di canone mensile vorreste realizzare;
• che durata dare al vostro contratto;

Una volta ascoltate le vostre richieste, l’agente visionerà l’immobile per poter stabilire insieme a voi e in base al valore di mercato il canone mensile da richiedere.
Successivamente, l’agenzia darà visibilità all’ annuncio di affitto dell’appartamento attraverso i canali di comunicazione e pubblicitari di cui l’agenzia dispone (annunci esposti in agenzia, sul sito web, attraverso le newsletter, ecc. ecc.)
In seguito, si occuperà di far visionare l’immobile solo agli inquilini più interessati e fatto non trascurabile, a quelli più referenziati e di fiducia. Le agenzie, infatti, utilizzano un proprio database dove dispongono dei dati solo di potenziali inquilini accreditati. Una volta trovato l’inquilino giusto il mediatore immobiliare redigerà insieme al voi il contratto di locazione e vi assisterà in tutte le fasi post- contrattuali fino alla scadenza del vostro contratto di locazione.

E se l’inquilino dovesse andare via prima di un anno perché l’azienda per la quale lavora l’ha mandato in una sede estera o perché la famiglia si allarga o per tutte le altre cause che possono capitare? Io, per serietà nei vostri confronti visto che avete pagato all’agenzia immobiliare una percentuale sul canone annuale, riaffitto l’appartamento con la stessa precisione ma NON CHIEDO IL PAGAMENTO PROVVIGIONALE.

Voglio donare un immobile a mio figlio: che costi devo sostenere?

In tempi di precariato l’aiuto dei genitori è sempre più importante per consentire l’acquisto della casa. Tra le soluzioni più frequenti c’è la donazione dell’immobile che, se effettuata tra genitori e figli, consente di avere delle importanti agevolazioni sulle tasse da pagare.
In ogni caso non bisogna cadere nell’equivoco di pensare che donare una casa a un figlio sia completamente gratis.

Alle donazioni di immobili si applicano le seguenti imposte:
• imposta di donazione
• imposta ipotecaria
• imposta catastale
• imposta di registro
Gli importi dovuti, tuttavia, dipendono dal grado di parentela che intercorre tra donante e beneficiario e dalle eventuali agevolazioni per la prima casa.
A tali costi deve essere sommata la parcella del notaio che si occuperà della redazione e registrazione dell’atto di donazione e il costo dell’agenzia immobiliare che effettuerà tutte le verifiche necessarie per attestarne la conformità a quanto previsto dalla legge.

COSTO DONAZIONE IMMOBILE A FIGLIO: LA BASE IMPONIBILE

Per comprendere come funziona il pagamento delle imposte è necessario prima di tutto capire su quale valore applicarle. La base imponibile è costituita dal valore catastale dell’immobile. Questo va calcolato rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per un coefficiente che varia a seconda della categoria dell’immobile:
• 110 per la prima casa
• 120 per gli immobili classificati nei gruppi catastali A e C, esclusi A/10 e C/1 ed esclusa la prima casa;
• 140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
• 60 per gli immobili di categoria A/10 e D
• 40,8 per le categorie C/1 ed E

DONAZIONE CASA AI FIGLI: LA TASSA SULLE DONAZIONI

In caso di donazione immobile è necessario tenere presente innanzitutto la tassa sulle donazioni che, per le donazioni a coniugi o parenti in linea retta, è pari al 4%. Questa tassa si applica, però, soltanto al valore catastale che eccede la franchigia di 1.000.000 di euro. Ciò vuol dire che alle donazioni tra genitori e figli di immobili che hanno valore catastale inferiore a 1.000.000 di euro non si applica la tassa sulle donazioni.
Per le donazioni superiori a tale valore si applica l’aliquota del 4% solo sulla parte eccedente. Ad esempio per la donazione al figlio di un immobile del valore catastale di 1.500.000 euro la tassa di donazione sarà pari a:
500.000 x 4% = 20.000 euro

COSTO DONAZIONE IMMOBILE A FIGLIO: LE IMPOSTE IPOTECARIA E CATASTALE

Chi decide di donare casa al figlio dovrà inoltre tenere presenti altre due imposte:
• imposta ipotecaria: pari al 2% del valore catastale dell’immobile
• imposta catastale: pari all’1% del valore catastale dell’immobile
Se si tratta di donazione prima casa tali imposte saranno dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Per prima casa si intende l’abitazione principale del soggetto beneficiario, ossia quella in cui lui o il suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente.

In sintesi per accedere alle agevolazioni prima casa è necessario presentare i seguenti requisiti:
• Non possedere altri immobili nel Comune in cui si trova la casa ricevuta in donazione o altri immobili acquistati con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale
• Ricevere in donazione una casa non di lusso, ossia non classificata nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9
• Stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui si trova la casa ricevuta in donazione, a meno che questa si trovi nel Comune in cui il beneficiario lavora o studia, o a meno che si tratti dell’unica casa di un soggetto emigrato all’estero.

COME SI PERFEZIONA LA DONAZIONE?

Le donazioni di immobili devono essere effettuate mediante atto pubblico davanti al notaio, con la presenza di due testimoni. Entro 30 giorni il notaio provvede alla registrazione dell’atto per via telematica con il relativo pagamento delle imposte sopracitate.

Le donazioni di immobili devono essere effettuate mediante atto pubblico davanti al notaio, con la presenza di due testimoni. Entro 30 giorni il notaio provvede alla registrazione dell’atto per via telematica con il relativo pagamento delle imposte sopracitate.

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