Cosa sono i vani e come si conteggiano

Molto spesso mi capita che, davanti ad una visura catastale, mi si chieda cosa sono i VANI e perchè la loro casa abbia solo “5,5 vani” piuttosto che “7 vani quante sono le stanze dell’appartamento”.

I vani catastali sono la misura della consistenza degli immobili appartenenti al gruppo A ( residenze e uffici privati) e non corrispondono ai vani fisici delle abitazioni. È bene che lo sappiate subito!!!

I vani catastali sono i locali utili effettivi detti anche vani principali e sono tutti quegli ambienti delimitati tra pavimento e soffitto, racchiusi tra le pareti con accesso indipendente e una finestra. 

I vani principali sono ad esempio: camere, stanze, saloni, soggiorni, ecc.; in linea di massima l’ampiezza di un vano non può superare i 28 mq;

Se un vano supera i 28 mq bisogna calcolare l’ eccedenza di vano.

Esempio: soggiorno di 38 mq vale 1 vano + eccedenza ( 38-28)/28 = 10/28 = 0,36 quindi un soggiorno di 38 mq è pari a 1,36 vani

I vani principali vengono contati un vano

(La cucina viene contata un vano indipendentemente dalla superficie)

Poi esistono i vani accessori diretti che sono ad esempio il bagno, ripostiglio, ingresso, disimpegno, cabina armadio ( tutto quello che compone l’immobile ma non viene conteggiato come vano principale)

Gli accessori diretti vengono contati un terzo di vano.

 

Ed infine, i vani accessori complementari sono solitamente le pertinenze (soffitte, cantine, ecc.) e vengono contati un quarto di vano.

La consistenza viene arrotondata al mezzo vano!

Attenzione: balconi, terrazzi, box auto NON sono verranno conteggiati MAI come vani!

Faccio un esempio per farti capire subito: se dal conteggio della consistenza risultano vani 5,01 si arrotonda a vani 5; se invece dal conteggio della consistenza risultano vani 4,92 si arrotonda a vani 5; così come se dal conteggio della consistenza risultano vani 6,81 si arrotonda a vani 7.

Il segreto per vendere casa ed essere felici è…

Vendere casa ed essere felici è possibile.

Occorre solo un po’ di impegno. Questo è il grande segreto! Non tutti sono disposti a fare minimi sforzi per ottenere grandi risultati.

Non fare lo stesso errore!

 

  • Fai delle belle fotografie al tuo immobile per aumentare la visibilità del tuo annuncio  (io utilizzo una fotografa di interni ad esempio)
  • Prima di fare le fotografie riordina, pulisci e prepara al meglio la tua casa ( io utilizzo una home stager)
  • Valorizza l’immobile che stai vendendo affinché ne venga riconosciuto il reale valore ( Il primo passo è capire esattamente il valore. Ti posso aiutare confrontando il tuo immobile con quelli simili già venduti nella tua zona)
  • Cura la scrittura del tuo annuncio

Questi consigli potranno sembrarti ovvi. Eppure sono il vero e unico segreto per vendere casa velocemente e al miglior prezzo.

E sai perché dico che sono un segreto?

Perché il 90% degli immobili in vendita presenti online, che siano seguiti privatamente o da agenzie immobiliari, non viene valorizzato, non viene fotografato al meglio e neanche descritto a dovere.

Per quale motivo?

Mi sono chiesta molto spesso il motivo di questa “mancanza” e le uniche risposte plausibili che mi sono data sono due:

  • non viene percepita la reale potenza che queste azioni hanno sull’esito della vendita di un immobile, e quindi non vengono fatte;
  • quando si tratta di giudicare casa nostra non riusciamo ad essere oggettivi e molto spesso quello che a noi sembra perfetto, in ordine e sistemato, non lo è per chi vede la nostra casa per la prima volta.

C’è dell’altro…

Se ti chiedessi cosa faresti prima di mettere in vendita la tua auto, molto probabilmente, mi risponderesti: “la laverei, la porterei a lucidare se presenta graffi, cambierei i tappetini” e chissà cos’altro 🙂

Ora soffermati a pensare…

Quanto guadagni dalla vendita di un’automobile usata e quanto guadagni dalla vendita di un immobile? Se per un auto che vendiamo a 10.000€ siamo disposti a investire 200€ per sistemarla prima della vendita, quanto dovremmo essere disposti ad investire per la vendita di un prodotto che di euro ce ne fa guadagnare intorno ai 200.000?

A volte sono sufficienti poche accortezze, altre volte l’intervento deve essere un po’ più sostanziale, ma in entrambi i casi la spesa è nettamente inferiore alle cifre necessarie per una ristrutturazione.

Ti dirò di più: posso fare tutto questo per te a spese mie! Perché io scommetto sul tuo immobile. 

Dati statistici dimostrano che un immobile valorizzato prima di essere venduto rimane sul mercato in media 56 giorni contro i 224 di un immobile messo in vendita così com’ è. E soprattutto, lo sconto richiesto dagli acquirenti scende drasticamente dal 20-12% di media, al 4%.

Detto questo…

Che tu ti avvalga del mio aiuto o che decida di fare in autonomia, il consiglio è sempre lo stesso: AGISCI.

 

 

 

Tabella delle categorie catastali

I – IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA – Gruppo A – B – C

GRUPPO A
A/1 Abitazioni di tipo signorile
A/2 Abitazioni di tipo civile
A/3 Abitazioni di tipo economico
A/4 Abitazioni di tipo popolare
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 Abitazioni di tipo rurale
A/7 Abitazioni in villini
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

 

GRUPPO B
B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme
B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
B/3 Prigioni e riformatori
B/4 Uffici pubblici
B/5 Scuole e laboratori scientifici
B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate

 

GRUPPO C
C/1 Negozi e botteghe
C/2 Magazzini e locali di deposito
C/3 Laboratori per arti e mestieri
C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7 Tettoie chiuse od aperte

 

II – IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE – Gruppo D

GRUPPO D
D/1 Opifici
D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.
D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.

III – IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE – Gruppo E

GRUPPO E
E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.
E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.
E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.
E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.
E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.
E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.
E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

 

IV – ENTITA’ URBANE – Gruppo F

GRUPPO F
F/1 Area urbana
F/2 Unità collabenti
F/3 Unità in corso di costruzione
F/4 Unità in corso di definizione
F/5 Lastrico solare
F/6 Fabbricato in attesa di dichiarazione ( circolare 1/2009)

 

NOTE ESPLICATIVE SUL GRUPPO A

A/1 – Abitazioni di tipo signorile. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.

A/2 – Abitazioni di tipo civile. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.

A/3 – Abitazioni di tipo economico.
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.

A/4 – Abitazioni di tipo popolare. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.

A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi.

A/6 – Abitazioni di tipo rurale.

A/7 – Abitazioni in villini. Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo.

A/8 – Abitazioni in ville. Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario.

A/9 – Castelli, palazzi eminenti. Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. E’ compatibile con l’attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.

A/10 – Uffici e studi privati. Rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all’attività professionale.

A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc…    

 

Note altri gruppi per categorie catastali più particolari

D/7 – Sono quelle strutture costruiti specificatamente per quel tipo di attività a cui sono destinati. Esempi sono i gli impianti per i rifornimenti di carburante o gli impianti industriali.

D/8 – Grandi negozi, centri commerciali.

E/3 – Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche. Un esempio sono le Caserme dei Carabinieri.

F/2 – Unità collabenti – fabbricati fatiscenti, ruderi, unità con tetto crollato e inutilizzabili.

 

IMU e TASI PRIMA CASA: si pagano sino alla richiesta della residenza

L’IMU ( Imposta Municipale Unica) e la TASI ( Tassa sui servizi indivisibili) sono tributi di competenza comunale e si pagano il 16 Giugno e il 16 Dicembre di ogni anno.

Non tutti i proprietari di un immobile sono tenuti a effettuare i versamenti. Infatti la norma prevede che non si paghino le imposte sull’abitazione principale.

Ai fini IMU l’ abitazione principale è quell’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Il che significa che l’Imu andrà pagata con le aliquote corrispondenti decise dal Comune e secondo i codici tributo stabiliti dal Comune sino al momento in cui sarà effettivo il trasferimento della residenza.

E vale lo stesso anche per la Tasi. Nonostante infatti il legislatore non si sia espresso in merito, si intendono estese a questa le regole valide per l’Imu.

Chi paga l’IMU e la TASI nel mese della vendita? 

L’imposta comune si calcola in base agli effettivi mesi di possesso o di effettiva detenzione o anche titolarità del diritto reale sul bene. Il mese si calcola per intero a partire dal 16esimo giorno. I giorni devono essere in pratica almeno 15.

Se si rogita l’immobile il 18 del mese, i tributi per il mese in questione verranno pagato da chi ha avuto il possesso del bene per un periodo più lungo rispetto all’altro soggetto ( quindi il venditore).

Superficie catastale: come si calcola

Stai pensando di comprare o vendere la tua casa e, documentandoti nei diversi blog, hai appena scoperto che dal 09 Novenbre 2015 ogni casa ha la superficie catastale riportata in visura e che durante il rogito deve essere dichiarata così come riportata al catasto?

Ma che cos’è la superficie catastale? Come si calcola? E come faccio a sapere la superficie catastale della mia casa?

Rispondo subito alla tua ultima domanda. Nessun problema se non la sai! Ti dirò come calcolarla da solo ma se non vuoi leggere tutto, chiamami e ti do io la visura catastale con la superficie catastale!

Il calcolo della superficie catastale

La superficie catastale è data dalla somma:

a) della superficie dei vani principali quali soggiorno, camera, studio e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili. In pratica calcola tutti gli spazi interni alla casa, muri interni compresi, al 100%;

b) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, conteggiata

  • al 50% se comunicanti con i vani della lettera a);
  • del 25% se non comunicanti;

c) della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, conteggiata al

  • 30 %, fino a metri quadrati 25, e del 10 % per la quota in eccesso, nel caso in cui siano comunicanti con i vani della lettera a);
  • 15 %, fino a 25 mq, e del 5 % per la quota in eccesso se non comunicanti.

d) della superficie dell’area scoperta che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 %, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2 % per superfici eccedenti detto limite. Per ville e villine è un po diverso questo conteggio, se sei interessato chiamami.

NOTA

Muri

  • muri interni vengono conteggiati al 100%;
  • muri perimetrali esterni vengono conteggiati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm;
  • muri in comune fino ad uno spessore massimo di 25 cm sono conteggiati al 50%.

Locali

Quelli che hanno altezza utile inferiore a 1,50 m, non vengono conteggiati.

Scale, rampe

Sono conteggiati in pianta indipendentemente dal numero di piani collegati.

Arrotondamento

La superficie catastale viene arrotondata al metro quadrato.

Vediamo un esempio:

1. L’appartamento al piano 5° ha un’area di 100 mq, conteggiando tutti i muri interni e i muri esterni come ti ho spiegato sopra;

2. ha una cantina al piano -1 che misura 5 mq:

  • non comunica né con i vani principali né con quelli accessori allora sarà conteggiata al 25% ovvero come 1,25 mq.

3. ha un balcone (non condominiale) che misura 8 mq

  • comunica con i vani principali o con quelli accessori è conteggiato , essendo inferiore a 25 mq, al 30%, ovvero come 2,4 mq.

La superficie catastale totale è data da: 100,00 +1,25 + 2,40 = 103,65 Mq

Vendere casa: cosa fare dopo il rogito

Hai preparato l’immobile per la vendita e in tempi record l’agenzia immobiliare te l’ ha venduto.

Il rogito è stato fissato e rimangono solo alcuni adempimenti da portare a termine.

In ordine i passi da seguire per non aver problemi e vendere la casa senza problemi.

Comunicazione di cessione di fabbricato

Nel caso di vendita a cittadini europei non occorre alcuna comunicazione in quanto la vigente normativa  prevede che basti solo la registrazione del contratto di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate. Non vi preoccupate se ne occuperà il notaio.

Sapete quando siete obbligati a fare la cessione?

Nel caso di vendita a cittadini extracomunitari di cui l’art. 7 del D.Lgs. n. 286 del 1998.

Entro 48 ore (non sono previste proroghe in caso di giorni festivi) dalla vendita della casa e quindi dalla consegna delle chiavi, si deve comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza la comunicazione di cessione del fabbricato, indicando le generalità dell’acquirente:

1. Se il comune è sede di questura deve essere presentata alla questura competente.
2. Se il comune non è sede di questura, la domanda deve essere presentata ai vigili urbani.

C’è una modulistica apposita che deve essere compilata e firmata dalle parti ed è necessario allegare i documenti d’identità della parte acquirente e della parte venditrice.

Adempimenti fiscali

Il venditore deve pagare l’ IMU, la TASI e la TARES relative ai mesi di possesso dell’immobile, quando non esente. Il mese nel quale la titolarità si è protratta solo in parte non è computato in capo al soggetto che ha posseduto per meno di 15 giorni. Quindi se farete il rogito il 10 Gennaio, non avendo superato i 15 giorni di possesso del bene nel mese di riferimento,  siete esentati dal pagamento.

Comunicazione all’amministratore di condominio

Il venditore deve comunicare anche all’amministratore di condominio le generalità dell’acquiremte affinché provveda ad addebitare le spese condominiali allo stesso dalla data del rogito in poi. Il venditore deve inoltre pagare tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, sino alla data di vendita salvo patto contrario.

Disdetta delle utenze

Vanno chiusi i contratti delle utenze relativi all’immobile venduto (gas, luce, acqua, telefono) in alternativa è possibile optare per il subentro in accordo con il nuovo acquirente, richiedendo agli enti fornitori la voltura dei contratti al nuovo proprietario.

Acquistare casa: cosa fare dopo il rogito

Hai appena acquistato la tua casa e ora non sai bene cosa fare dal punto burocratico?  Ci sono degli adempimenti che occorre necessariamente espletare: trasferire la residenza ( se si tratta di prima casa o comunque andrai ad abitare li), comunicare all’amministratore dello stabile che sei il nuovo proprietario, fare le volture, ecc….

Comprare casa, si sa, non è uno scherzo e può diventare molto stressante se non sai esattamente quali sono i passi da fare dopo l’acquisto.

Ho scritto questo articolo proprio per te e spero che ti possa aiutare per far luce sui diversi adempimenti da fare dopo il rogito.

 

  • La voltura delle utenze domestiche

Se acquisti l’immobile da un privato, la primissima cosa che devi fare ( magari mentre sei ancora nello studio notarile) è fare la voltura o il subentro delle utenze (luce e gas).

Devi  decidere se effettuare la voltura o il subentro: due operazioni molto diverse, ma comunque necessarie per intestare a tuo nome le utenze domestiche. Per intraprendere la procedura della voltura basta effettuare una comunicazione al fornitore, indicando il nome del precedente inquilino, il numero cliente e i dati della lettura fatta sul contatore.

La voltura è sicuramente più conveniente rispetto al subentro (che diversamente richiede la chiusura e la successiva riattivazione del contatore), ma attenzione ad eventuali debiti lasciati da chi ti ha preceduto.

Nota: sono previste riduzioni di tariffa per l’uso domestico residente; per beneficiarne è sufficiente far avere al fornitore un certificato di residenza o fare un’autodichiarazione.

Se, invece, l’immobile è di nuova costruzione dovrai effettuare un nuovo allaccio alla rete idrica principale. Puoi farlo recandoti di persona presso la sede della società che gestisce l’acquedotto nella tua città, prendere appuntamento per un sopralluogo iniziale, pagare il preventivo e lasciare che il responsabile di zona si occupi dei lavori necessari alla predisposizione del nuovo allaccio. Più o meno la stessa cosa dovrai fare per la fornitura di energia elettrica e gas naturale.

 

  • Il canone Rai

Come sai da qualche anno il canone rai si paga direttamente sulla bolletta elettrica, 90 euro spalmati in 10 rate mensili. Se con il trasferimento sei passato ad una nuova compagnia non sarà necessario svolgere alcun adempimento dopo acquisto casa. Infatti le rate del canone rai saranno addebitate dalle due compagnie di energia, la vecchia e la nuova, secondo i periodi di relativa competenza.

Se nessun componente della famiglia anagrafica è titolare di contratto elettrico di tipo domestico residenziale il canone deve essere versato con il modello F24 entro il 31 gennaio di ogni anno.

Come dici vorresti non pagare più questa odiata tassa? Un tempo era possibile chiedere il suggellamento del televisore, oggi l’unico modo per evitare l’addebito del canone Rai in bolletta, è dichiarare che nella propria abitazione non è presente alcun apparecchio tv. In questo caso non devi far altro che presentare una dichiarazione sostitutiva.

 

  • Trasferimento della residenza

La prima cosa che ti consiglio di fare dopo essere ufficialmente il proprietario della nuova abitazione è recarti presso l’ Ufficio Anagrafe del Comune dove è sito l’immobile e richiedere il trasferimento di residenza.

Per farlo devi portare con te un documento d’identità in corso di validità, il codice fiscale, la patente di guida e la carta di circolazione dei veicoli intestati a tuo nome.

Il cambio di residenza va fatto anche se ti sposti al numero civico successivo rispetto a quello dove abitavi prima. Ricorda che se insieme a te si trasferisce tutto il nucleo familiare, basta che si rechi all’ufficio anagrafe un solo rappresentante, purché sia maggiorenne.

Infine, tieni in considerazione che se hai beneficiato delle agevolazioni prima casa, è importante che tu provveda al trasferimento della residenza entro 18 mesi dal rogito. Non solo: le stesse agevolazioni rischi di perderle se trasferisci (con atto di vendita, donazione, ecc.), prima di 5 anni dalla data dell’atto notarile, l’immobile che hai acquistato.

  • Le imposte comunali: IMU, TASI 

Avrai sicuramente sentito parlare dell’IMU – Imposta Municipale Unica, poiché è una delle tasse più odiate dai cittadini italiani proprietari di immobili. L’IMU non si paga sulla prima casa, purché tu abbia registrato lì la tua residenza. Se sei solo domiciliato nella nuova casa, ma hai la residenza da un’altra parte, dovrai pagare l’imposta.

Per le seconde case l’IMU si paga sempre!

Con l’acquisto dovrai presentare la dichiarazione IMU al Comune in cui è ubicato l’immobile, entro il 30 Giugno dell’anno successivo alla data in cui sei entrato in possesso dello stesso. Contestualmente dovrai provvedere ( sempre se non hai acquistato questo appartamento come prima casa) al pagamento dell’IMU per tutti i mesi interi di possesso nel corso dell’anno.

Come si paga? L’IMU  viene corrisposto in 2 rate all’anno: una scade il 16 giugno e l’altra il 16 dicembre. La corresponsione avviene mediante il modello F24 ordinario, da presentare in banca oppure presso l’ufficio postale più vicino. Le aliquote variano da comune a comune.

Sempre al Comune è necessario occuparsi di un’altra imposta: la TASI  (Tassa sui Servizi Indivisibili) la cui tariffa è determinata dal Comune di residenza. Anche in questo caso la comunicazione deve essere fatta entro il 30 giugno dell’anno dopo a quello in cui hai preso possesso dell’abitazione.

Puoi utilizzare lo stesso modulo previsto per l’IMU, inserendo i tuoi dati anagrafici, il codice fiscale, la data in cui ti sei trasferito, i dati catastali, la metratura dell’appartamento (sono comprese le cantine e le autorimesse; sono esclusi i muri interni, quelli esterni e le terrazze) e ogni altro dato richiesto. Per essere sicuro di inserire le informazioni esatte, puoi fare riferimento alla planimetria catastale allegata al rogito.

Come per l’IMU, dovrai provvedere al pagamento della TASI rispettando le scadenze fissate a livello nazionale: 16 Giugno e 16 Dicembre.

Anche in questo caso la tassa viene calcolata “pro quota” in base ai periodi di possesso dell’immobile.

 

  • Tassa sui rifiuti (TARI)

Uno degli adempimenti dopo l’acquisto della casa è la disdetta della tassa sui rifiuti nella casa che ti presti ad abbandonare.  Se non lo fai il comune ti calcolerebbe l’imposta e te ne chiederebbe il pagamento, anche se quella casa restasse nel frattempo disabitata. Dunque doppia beffa perchè ti ritroveresti a pagare la TARI sulla vecchia e sulla nuova casa.

Contestualmente dovrai recarti presso l’Ufficio Tributi del Comune di residenza per comunicare i dati utili al calcolo della tassa sui rifiuti solidi urbani per la casa in cui andrai ad abitare facendo così la denuncia di nuova occupazione per la TARI.

 

  • Comunicazione all’amministratore

Appena terminato il rogito il notaio ti avrà lasciato un foglio di avvenuta stipula ( che certifica che la proprietà è passata dal vecchio proprietario al te).

Dovrai spedire o consegnare di persona quel foglio all’amministratore dello stabile in maniera tale che possa aggiornare l’anagrafe condominiale e che, da ora in poi, possa recapitare a te le comunicazioni inerenti al condominio

L’amministratore dovrà fornire al nuovo proprietario anche una copia del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali. Dal momento della vendita, il vecchio proprietario dell’immobile non dovrà più presentarsi alle assemblee di condominio, ma al suo posto dovrà farlo il nuovo proprietario.

 

  • Richiede copia del rogito

Dopo circa un mese ricorda di chiedere al notaio con cui hai stipulato l’atto, una copia cartacea del tuo rogito.

Chi deve pagare la tassa sui rifiuti? Proprietario o inquilino?

Chi deve pagare la tassa sulla spazzatura? E’ una domanda che mi viene posta ogni volta che faccio firmare il contratto di locazione. In linea generale la deve pagare l’utilizzatore ma facciamo subito un po’ di chiarezza citando dei casi pratici.

La Tari (ex Tarsu), ossia l’imposta sulla spazzatura è dovuta da chiunque possieda o detenga, a qualsiasi titolo, locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. Quindi:

        in caso di affitto, il versamento della Tari è dovuto dall’affittuario ( nel caso in cui venga affittato un terreno);

        in caso di locazione, il versamento spetta all’inquilino;

        in caso di usufrutto, il versamento dell’imposta sui rifiuti spetta all’usufruttuario;

        in caso di diritto di abitazione (ad esempio l’ex moglie cui il giudice abbia riconosciuto l’appartamento per via della presenza di figli non ancora autosufficienti; si pensi anche al coniuge superstite dopo la morte del proprietario dell’appartamento), il versamento della Tari spetta al titolare di tale diritto (negli esempi di prima la moglie);

        in caso di comodato gratuito, a dover effettuare il pagamento della Tari è il comodatario.

        in caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti «in solido» al pagamento dell’imposta. Questo significa, ad esempio, che se un appartamento è stato dato in locazione a più persone, il Comune potrà pretendere l’integrale versamento dell’imposta da ciascuna di queste, salvo poi il diritto per quest’ultima di farsi restituire dagli altri le rispettive quote.

 

INVECE… COSA SUCCEDE NEL CASO DI AFFITTO TEMPORANEO?

 

In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a 6 mesi nel corso dello stesso anno solare, la Tari è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie (e non, quindi, dall’utilizzatore)!

Invece, nel caso di utilizzi inferiori a 6 mesi ma non di carattere temporaneo (es. locazione quadriennale che inizia ad ottobre), la TARI è dovuta dall’utilizzatore per tutta la durata della detenzione.

 COSA SUCCEDE SE L’INQUILINO NON PAGA L’IMPOSTA DELLA SPAZZATURA?

Se l’inquilino non paga la quota annuale dovuta al Comune, lo stesso avvierà nei suoi confronti le procedure di riscossione forzata (pignoramenti, fermo auto, ecc.).

Infatti, il Comune non può pretenderne il pagamento dal padrone di casa.

Se il padrone di casa, una volta ritornato nel possesso del proprio appartamento, dovesse ricevere cartelle di pagamento per il mancato pagamento dell’imposta sui rifiuti da parte dell’inquilino non è tenuto a pagare l’imposta.

SI PUO’ INSERIRE NEL CONTRATTO CHE L’IMPOSTA VENGA PAGATA DAL PROPRIETARIO?

Si, si può inserire e si tratta di un accordo tra le parti. L’amministrazione comunale chiederà il pagamento all’inquilino che si farà rimborsare la quota pagata dalla proprietà.

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Il cartello per vendere o affittare un immobile

Il cartello è ancora oggi uno degli strumenti maggiormente utilizzato dai privati e dagli agenti immobiliari per vendere un immobile.

Sapete perchè? Perchè circa il 30% delle telefonate in entrata provengono proprio dal cartello. Non male per essere un vecchio strumento immobiliare ma, per come per tutte le cose, ha i suoi pro e i suoi contro.

I vantaggi del cartello immobliare sono che è un mezzo di comunicazione che permette di comunicare la vendita o la locazione 24 ore su 24.

Gli svantaggi sono che deve essere monitorato perchè spesso viene staccato, rotto oppure l’acqua piovana lo deteriora. Inoltre può comunicare dei messaggi negativi nei confronti del potenziale cliente se il cartello è presente da parecchio tempo. Risultato? Il cliente vuole uno sconto!

Un altro aspetto da non sottovalutare è la presenza, nella stessa zona o addirittura nello stesso complesso immobiliare, di moltissimi cartelli. Può essere una casualità ma il risultato che si ottiene è quello di spaventare i clienti che penseranno che tutti i proprietari vogliano scappare da li.

 

Quando si decide di apporre un cartello per affittare una casa è sempre necessaria la marca da bollo? Anche se spesso si pensa che in Italia si paga tutto, ci si può anche sbagliare. Se si decide di appendere un cartello per affittare o vendere una casa, non sempre è obbligatorio mettere la marca da bollo.

In maniera gratuita si può esporre il catello sull’immobile che si vuole vendere o sulla recinzione del condominio ( se il regolamento dello stesso non lo vieta).

Attenzione: per non pagare la marca da bollo il cartello non deve superare la grandezza di un foglio A4 ( 25 cm quadrati).

In casi diversi, invece, se il cartello è più grande delle misure sopra indicate, è necessario che su di esso sia apposta una marca da bollo da 1,81 euro. Inoltre, se il cartello viene collocato in luoghi diversi da quelli descritti bisognerà chiedere l’autorizzazione al comune pagando, oltre alla marca da bollo, 16 euro di marca da bollo, per la richiesta e altri 16 euro di marca da bollo per attivare l’autorizzazione per esporre il cartello.

In ogni caso bisogna sentire il Comune e chiedere se ci sono tasse comunali sulle pubbliche affissioni e il relativo pagamento.

Vuoi affittare il tuo box?

Ci sono tantissime persone che mi chiedono come devono fare per affittare il loro box auto.

Vediamo, quindi, quali sono gli adempimenti legati alla stipula di un contratto di affitto garage sia sotto l’aspetto fiscale che condominiale.

Norme da applicare al contratto di locazione garage.

Ci sono principalmente due leggi che in Italia disciplinano la locazione in generale: la Legge 392 del 1978 e la Legge 431 del 1998.

Ne l’una, ne l’altra legge regolano i contratti di locazione dei garage, quindi ci si deve rifare al codice civile.

Dobbiamo applicare gli articoli a partire dal 1571 del codice civile, cioè quelli che regolano la locazione di tali beni e che definiscono questa tipologia di affitto come un contratto mediante il quale un individuo, dietro il pagamento di un corrispettivo, cede il godimento di un bene ad un altro individuo.

Non ci sono norme che interessano la vera e propria determinazione del canone in base a dei parametri regolamentari o normatici, come avviene invece per i contratti 3+2, quindi, tale canone, è rimesso ad una libera contrattazione delle due parti.

La durata dell’affitto per questi contratti

Per concordare la durata di una locazione di un box auto, bisogna rifarsi all’articolo 1573 del codice civile, la quale dichiara che “salvo differenti norme, l’affitto di un garage non si può stipulare per un tempo superiore ai trenta anni. Se si stipula per un periodo maggiore o in perpetuo, viene ridotto al suddetto termine”.

Per la recessione anticipata dobbiamo rifarci sempre codice civile ed è possibile soltanto dov’è specificamente disciplinata dalle due parti (come viene stabilito dagli articoli 1372 e 1373 del codice civile che riguardano gli effetti del contratto e il recesso).

Ovviamente, resta possibile per entrambe le parti la possibilità di richiedere la risoluzione anticipata del contratto in alcuni casi previsti dalla legge, come ad esempio per inadempimento.

Registrare il contratto è obbligatorio?

Per quanto riguarda la registrazione dei contratti di locazione dei box auto, si applicano le norme comprese nel D.P.R. 131 del 1986 per le quali, salvo in caso di locazioni della durata minore di trenta giorni totali nell’arco di un anno, un contratto di locazione garage o box auto, deve essere registrato entro, e non oltre, trenta giorni dalla sua sottoscrizione come un qualsiasi altro contratto di locazione.

Quali sono i costi della registrazione?

Si deve pagare l’imposta di registro pari al 2% sull’ammontare complessivo del canone concordato, che comunque non sia inferiore a 67 euro l’anno. Questo inporto deve essere diviso equamente tra le parti.

Inoltre occorrono 4 marche da bollo da 16 euro ( 1 marca da bollo per ogni copia se il contratro non supera le 4 pagine e le 100 righe).